X地产东区公寓定位市场研究报告.ppt

中产阶级中上层 大型企业的高级决策层＼驻华外企高层 艺术界知名人士＼中型私人企业主 政府机关高级公务员＼高等专业的专项技术人员 高级白领中上层 大型企业的中级管理者＼驻华外企中层 政府机关中层干部＼高级专项技术人员 律师＼高级财务人员＼IT精英＼普通职业经理人 客群职业分类 中产中上层主要特征 非第一次高档公寓置业者 公寓 高档公寓 第N次置业者 目前拥有物业价值 超过150万 市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积有1.2-1.5倍增长　　价格有1.5倍增长 尤其对于非第一次高档公寓的购买者而言，他们对高档公寓有自己独特看法设计合理、细节出众的具有较高品质社区将成为关注重点。 公寓 别墅 高级白领阶层主要特征 第一次高档公寓置业者 普通住宅／公寓 高档公寓 非首次置业者 目前拥有物业价值 超过１００万 市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积略有增长　　价格略有增长 现有物业已经不能满足自身需要，对高档公寓有着向往和憧憬， 需要通过居住物业的逐步升级来验证自身的发展成果。 高档公寓的品质感 ； 交通便利，配套齐全 ，距离商务区直线距离较短； 体贴的服务； 国际化大环境优势 ； 户型舒适 ； 前瞻的投资价值； 物业自身保值与升值潜力 。 主力客群心中的高档公寓标准 产品价值二次提升体系 样板装修提升\特色配套提升\物业管理提升\增值服务提升 样板间精装修，营造现场视觉吸引 产品价值提升 翠鸟的花样生活-------感观主义风格? 人群素描：对艺术和生活品质有着苛刻要求，追求个性的生活方式，是城市里的活跃分子。 典型特征：艳丽的色彩? 贵族的世纪奢华------新装饰艺术风格 典型特征：Art Deco拥有纯粹而艳丽的色彩，自然的几何图案，金属原始的光辉及充满质感的材料，品质感是其核心。 人群素描：有闲的新中产阶级，热爱生活的雅痞一族。 回归原生态------自然主义风格 典型特征：在现代简约基础上应用更多的自然材料 人群素描：不论阶层和收入，热爱自然、追求自然、享受自然的人士 ?完美的莫扎特圆舞曲-----新帕拉迪奥风格 典型特征：新帕拉迪奥风格强调廊与柱的对称、线条的起伏及雕塑的立体感。整体感觉瑰丽而非浮华，妩媚却不失端庄。 人群素描：功成名就的城市精英和中产阶级。 完善成熟配套，引入主题化运营模式 配套设施提升 咖啡、茶馆、餐饮等 超市\精品店 地下部分单设入口，台球、自助影院等 对现有会所的运营——提升信心、提供方便 增加一期业主生活便利性，为二期销售提供支持 餐 厅 咖啡厅 台球 超市 咖啡厅 东区首家异域风情顶级SPA主题会所 和谐 / 美丽 / 健康 / 舒展 / 纯净 / 心境 海洋水疗游泳池、香薰、草药、鲜花、泥疗．．． 品牌化管理彰显项目品质 物业管理的提升 礼宾服务/客务服务/管家特约服务/商务中心服务/餐饮服务 物业服务水平直接关系业主居住质量，个性化的物业服务是高档项目的共性，定制式物业满足业主不同需求，是项目整体品质的突出表现。 专业化管理团队 品牌化特色服务 项目 物业管理 华贸国际公寓 第一太平洋戴维斯 观湖国际 戴德梁行 华业国际中心 国贸酒店管理 提高社区的出租率和租金水平——开发商成立租务中心 增值服务提升 要点回顾 地产新政的影响——大户高档社区市场看好； 周边市场研究——未来供应量逐步减少，区域优势凸显； 主力客群分析——中产中上、高级白领； 产品价值二次提升体系——样板装修、特色配套、物业管理、增值服务4大产品价值提升体系； 营销推广价值提升体系——形象力提升、深度推广渠道； 价值提升的目的是价格提升； 中原特色营销体系介绍。 中国·北京·CBD东区国际 中原与东区国际缔造者－三能达置业一起带给CBD一个全新的东区国际 * 调研内容 项目名称 万科东第 总规模 4.3万平方米 　 建筑风格 新古典主义建筑风格 　 　 园林风格 绿化率30% 　 　 总套数 300套（220套三居室和80套二居室） 销售价格 预计销售价格16000元 户型面积 二居 三居 　 110 160 　 物业公司 万科物业公司 建筑单体及层数 2栋21、22层塔楼和1栋10层板楼 开盘入住时间 预计今年8月开盘，2007年4月入住 装修标准 全部精装修 智能化标准 基本齐全 　 　 　 乐成国际二期　 调研内容 项目名称 乐城国际二期 总规模 12万平方米 　 建筑风格 新古典主义建筑风格 　 　 园林风格 绿化率30% 　 　 总套数 480套 销售价格 预计销售价格15000元， 户型面积 二居 三居 四居 　 　 物业公司 深圳金地物业管理有限公司 建筑单体及层数 开盘入住时间 预计今年8月开盘 装修标准 全部精装修 智能化标准 基本齐全