包河苑项目企划思考.pptVIP

【推广策略】 各推广阶段推广计划 【扫尾期】 1、阶段目标——经过近一年的市场销售，总结前期销售过程中出现的问题，调整对策，对前期观望客户和新客户、采取有针对性的优惠政策，促使尽快成交。并利用业主网络和少量的市场宣传，使楼盘售磬。 2、营销手段——广告、促销活动 此阶段投入少量的报纸广告，报纸广告的宣传内容主要是配合促销优惠活动及宣传开发商实力、楼盘销售的良好成绩，以此加深消费者对开发商的良好印象，为以后的楼盘顺利开发做准备。 【媒体策略】 媒体选择的计划安排 【媒体选择】 1、报纸——报纸广告是本项目在推广中的主要推广手段之 一，本项目项目属于中高档住宅，因此，更要善于借助媒介的力量来 提升项目附加值，扩大项目在区域市场上的知名度和美誉度，尤其 是在项目的形象导入期，更要加大报媒投入。合肥市主流的报纸媒 体是我们选择的对象。建议考虑报纸媒体主要是:合肥晚报\安徽商报 【媒体策略】 媒体选择的计划安排 【媒体选择】 2、户外——户外广告是（中）高档楼盘常用的推广方式，不仅 可以起到对购房者提示的作用，而且还能够为项目树立鲜明的形象 。 他是报纸媒体的一种补充。 3、车身——公交车在作为人们重要的出行工具的同时，也深植到了人们的情感中。他对人们提示率是较高的。 4、网络——考虑到目标客户群文化水平较高，建议在合房网上 建立楼盘网站并发布楼盘信息，并给予及时更新。 【销售策略】 销售策略安排 影响销售进度的因素分析—— 1、销售进度是随着工期的推进和广告力度逐渐得到提升； 2、整个市场的放盘量以及政府对于房地产方面的政策和整个经济环 境也影响销售进度； 3、项目自身的开发进度也对销售进度有相当程度的影响 销售总体目标 计划用1年的时间，完成144套住宅的的销售任务 【销售策略】 完成目标之必要条件 销售是资金流程、生产流程的最关键的环节，要确保项目的盈 利、资金的快速回笼，必须要求整个工作节拍高度统一，各项工作 贯彻全程营销思想，来保证最后的销售成功。 1、楼盘的施工进度的保证； 2、绿化进度的保证； 3、现场售楼处形象保证； 4、工地现场管理情况保证； 5、售楼处资料制作保证； 6、定价保证； 7、宣传推广按照营销体系执行保证； 8、营销费用到位保证； 9、销售人员素质保证。 【销售策略】 销售骨干作用与人员搭配 在销售团队中，销售骨干起着重要的作用—— 1、模范执行销售任务，带动整体成交气氛； 2、以良好的业绩激励整个团队的积极成交； 3、能及时发现问题，能协助经理处理销售难题； 4、以较强的团队精神，保持良好的内部氛围。 在销售过程中，售楼现场的基本人员配备应保持： 平日：销售经理1名，销售人员2～3名； 节、假日：销售经理2名，销售人员3名。 【销售策略】 销售策略的安排 一、内部认购期 1、 10月1日，正式开始内部认购。 2、VIP卡为优先购房及优惠购房卡。 3、内部认购期间，不签订认购合同，不认购房号，但客户可购买优先购房卡——VIP卡。 4、VIP卡认购金为10000元，开盘当日可享有10000元冲抵20000元的购房优惠。。 5、持有该VIP卡的客户，享有正式开盘当天的排队抢购权；开盘当日没有持卡的客户选房， 6、该VIP卡可自由转让，但为防止客户丢失，转让接收人必须持有原购卡人的转让说明书。 7、内部认购期间，不公布某一具体房号的价格，只公布一期总体均价范围。 8、预计放卡300张左右就可开盘，退卡客户在开盘后一个月后集中办理。 【销售策略】 销售策略的安排 开盘强销期 5月18日8：00正式开盘销售，但5月18日、19日只对VIP卡客户。 5月18日，8：00-12：00，13：00-19：00为上班时间。 5月18日，以2400起价，每20人价格上调50元，当天限100个单位；每批10人，限时15分钟，否则视为自动放弃限时抢购活动。 5月19日，价格统一均价2600，限50单位。 5月20日后，项目均价2634。 以上价格均为折后实收均价，