成都市阳城公寓定位可研报告.ppt

西区： 楼盘名称 西沙美景 地址 西二环 价格 4900 装修情况 毛坯 开盘时间 2007年3月底 套数 - 面积 40-70 交房时间 - 面二环，独栋楼体。紧邻会展忠心、百盛。项目左右的二环沿线都分成小块由不通开发商做成了小户型项目。 竞争个案 楼盘名称 吾非普罗 地址 西二环外西南交大旁 价格 5000 装修情况 毛坯 开盘时间 2007年4月初 套数 - 面积 40-90 交房时间 - L式独栋楼体，有少量景观，3台电梯，每层有28户。 主打优势有2点：1 紧邻西南交大 2 数字生活 竞争个案 南区： 楼盘名称 都市美邸 地址 内环线南 浆洗街 价格 均价5800元/平方米 装修情况 毛坯 开盘时间 2006年11月18日 套数 - 面积 60-111 交房时间 - 项目基本由外地人购买，特别是西藏人和成都周边区域人员，年龄层以年轻人和老年人为主。 优势：1 南CBD辐射区域 2 医院配套 3 紧邻西藏办事处 4 紧邻锦里 竞争个案 区域竞争楼盘价格对比： 楼盘名称 壹号公馆 天盛 壹中心 时代凯悦 上河新城 户型 小户型 44-99 小户型 30-70 小户型 35-51 中小户型 77-138 价格 11000元/平方米 6000元/平方米 5500元/平方米 均价4600 最高价5200 装修标准 4000元/平方米 毛坯 简装 毛坯 结论：此区域小户型毛坯房的均价在5500元/平方米以上 竞争个案 烂尾楼项目一览 楼盘名称 壹号公馆 赛弗假日 时代凯悦 上河新城 户型 小户型 44-99 30-80 小户型 35-51 中小户型 77-138 价格 11000元/平方米 5900元/平方米 5500元/平方米 均价4600 最高价5200 装修标准 4000元/平方米 简装 简装 毛坯 销售情况 06年12月9日开盘，目前销售达30％ 06年12月开盘，产权40年，目前已基本销售完毕 06年12月26日开盘，由于产权问题，目前销售缓慢进行 05年9月14日开盘，已全部售罄 结论：烂尾楼改造项目抗性不大，与新项目销售速度基本一致。 竞争个案 项目长期烂尾楼的形象 街对面烂尾楼对本项目商业在心理上有极大影响 项目已经建成，改造升级的空间较小 W劣势 项目SWOT分析 内环内烂尾楼成功改造项目较多，而且销售情况乐观 目前内环的楼盘供应量较小 市场上缺乏精装修的酒店服务式公寓产品 O机会 项目SWOT分析 周边逐渐上市的小户型楼盘，将影响到本项目的入市、市场消化和价格定位 T威胁 项目SWOT分析 结论 着力强调项目的地段优势，制定合理的价格区间，规避现有及可能的威胁，进而准确的进行市场定位，满足目标客户的需求。 项目SWOT分析 四、关于本案项目定位操作的几点建议 在本案产品布局不能做大改变的前提下，应从以下三个方面来实现项目价值的最大化。 1、准确定位本案的目标客群——需要从酒店式服务公寓产品得到相应的心理满足，而且具有一定的购买力，居住在C BD及其辐射区域内。 2、建立高标准的联合服务团队，由专业的酒店管理公司来提供高质量的服务服务内容满足客户的需要 3、由于本案目标客群比较狭窄，因此必须制定适合的推广计划，以相对较低的代价达到目标客户，以实现项目的销售。 项目定位建议 附录：成都市项目市场简报 成都市国内生产总值增长情况 由上图可知，2006年全市实现地区生产总值2750亿元，比上年增长13.8%，是1994年以来的最高增长速度。 成都市宏观经济环境 成都市城镇居民可支配收入增长情况 由上图可知，近年成都市城镇居民人均可支配收入的快速增长，大大增强了居民的实际购买力。 成都市宏观经济环境 小结： 成都市经济发展状况良好，城镇居民收入不断提高，有较强消费潜力。 成都市宏观经济环境 房地产开发投资增幅呈逐月增长态势 成都市房地产现状 全市商品房供求总量大幅增长，均首年突破2000万平方米 2006年成都市商品房供应和成交面积首年突破2000万平方米，市场总体表现为供求两旺的局面。 成都市房地产现状 房价涨幅回落，但涨幅仍处高位 2006年，成都市五城区商品房成交均价为4472元／平方米，同比上涨9．5％，其中住宅成交均价为4256元／平方米，同比上涨12．9％，涨幅较2005年回落了3．4个百分点。 成都市房地产现状 小结： 房地产市场有良好的成长趋势，房价增幅逐渐放缓。 成都市房地产现状 区域划分：府河区域内为市中心内环；府河外到一环路为市中心外环；一环以外按方位分东南西北区域。 四处楼市走向： 南面，传统