民族路初步可研报告.ppt

项目SWOT分析 威胁 ◆随着国家对贷款利率的上调及房贷首付额度可能提升等诸多政策不利因素的影响，会对项目产生一定的市场去化压力。 ◆随着国家对土地增值税额度的提高，对项目的市场开发将造成一定的开发危险； ◆与本项目相邻的地产项目“海山友谊城”在区域位置、产品形态上都与本项目有相同之处，“海山友谊城”的开发将对本项目运作产生强大的市场冲击； ◆与本项目距离较近的宝丰区域在居民生活配套方面优势明显，这将吸引本项目的部分客源； * 项目核心价值体系的建议与挖掘 市场时机 ◆本项目是在武汉市政府确定汉正街区域多功能定位政策下出现的，区内整体居住环境及生活配套将进一步完善与提升，项目会受到区域总体规划的利好影响。 ◆本项目周边海山友谊城、中电·尊荣国际等项目都已处于销售尾期，目前项目周边基本没有新开项目，本项目在此时机进入市场使得竞争压力有所减缓。 * 项目核心价值体系的建议与挖掘 自身条件 ◆地段价值——本项目处于东汉正街批发市场的核心区域，周边生活配套齐全，地理位置极为优越； ◆成熟配套——本项目周边拥有成熟的居住生活配套，能满足居民日常生活需要； ◆物业形态——本项目是高层建筑，而项目周边多为建筑年代久远的低层住宅，有利于提升本项目的区域市场形象； ◆规划特点——本项目商业公建部分面积大，有利于发挥项目商业部分市场价值。 * 项目核心价值体系的建议与挖掘 区位价值 ◆本区域依仗悠久的历史文化、便利的交通配套已成为外界认识武汉的一个重要窗口，有利于扩大本区域在社会的公众认知度； ◆随着政府对该区域的重新定位，本区域将成为现代化的商贸中心区、都市工业示范区、滨水生态宜居区及和谐建设特色区，区域地位将得到显著提升。 * 项目产品规划设计建议 项目规划布局 ■住宅类型选择：拟采用点式高层住宅，住宅平面呈方形，方便采光及通风； ■建筑风格选择：该项目建议采用现代主义建筑风格，以体现时代特征为主，强调空间构图明确美观，建达到筑外观简洁的效果。建筑外墙建议使用高级涂料，项目主色调呈银灰色，最大限度做到与周边环境搭配协调，尽显典雅、大方。 * 项目产品规划设计建议 产品户型设计 ■户型配比设计：根据目标客户群体职业特征及家庭结构情况，该项目拟采用实用型住宅进行产品户型设计。户型设计拟采用以2房为主，3房为辅及少量1房户型。具体户型面积范围及比例如下： 户型 面积范围 配比 1室1卫 38㎡～56㎡ 1/6 2房1厅1卫 72㎡～80㎡ 1/6 2房2厅1卫 85㎡～95㎡ 2/6 3房2厅1卫 106～118㎡ 2/6 * 项目产品规划设计建议 产品户型设计 ■户型布置：根据本项目规划布局特点拟采用2梯6户进行楼层户型配置，应避免出现前后套房间的对视、斜视现象出现，保证住户自身的私密性。 ■厨卫装修：为满足目标客户实际生活需要，体现实用性住宅特点，建议本项目对厨房及卫生间进行精装修，可缩短入住时间。 ■户型特点：拟采用以起居室（厅）为中心的组合方式，在有限的户型使用面积分配上，建议适当增大起居室（厅）、厨房及卫生间面积，可适当缩减卧室面积，符合现代人们文明生活的标准。 * 项目产品规划设计建议 产品户型设计 ■户型功能细化：好的户型要为住户提供最佳的生活功能空间，应做到内外分区、动静分区及洁污分区明显。本项目户型设计应重点强调户型功能细化，做到空间组合的层次清晰、布局合理。 ■厨房设计：厨房应尽可能靠近住宅入口，便于食品及垃圾的进出。厨房与餐厅的设计拟采取独立分离式，餐厅与起居室（厅）也应有联系，共同组成室内的公共活动区，厨房面积宜在4.5㎡～6㎡。 ■卫生间设计：本项目卫生间设计应满足便溺、洗浴、洗漱、洗衣等基本日常生活要求，尽量做到功能空间封闭隔离，设计面积宜不小于4㎡。 * 项目产品规划设计建议 价格制定 ■通过对本区域及周边竞争区域楼盘的市场调研，综合考虑本项目的自身条件情况，建议项目均价定为6600元/㎡左右，单价范围在5900元/㎡～7400元/㎡； ■5～12层楼层垂直差价范围在30～40元/㎡之间，13层比12层单价高出100元/㎡，13～20层楼层垂直价差范围在80～100元/㎡之间； ■根据本项目同一楼层户型分布在朝向、采光效果、住户私密性及景观等方面存在较大差异，建议楼层水平价差范围在100～200元/㎡之间。 * 项目产品规划设计建议 目标客户定位 根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为显性目标客户和隐性客户； ■显性目标客户 ◆目标定位——以汉正街区域进行商铺经营的个体商户者为主要购买人群； ◆年龄特征——客户群体年龄在30岁～55岁，主力目标客户年龄集中在30岁～45岁； ◆购买特征——主要用于自住或投资，看好本区域市场发展前景； ◆家庭收入——年收入在10万以上； ◆家庭结构—