物业公司成立的必要性.doc

物业公司成立的条件　　1、注册资50万元以上2、人员 物业工程经济建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。 物业公司接管小区前是否要去相关行政单位办理手续，办理具体流程(一)接管验收的准备工作 1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 2、成立物业接管验收小组。 物业公司按照接收的物业要求抽调业务骨干组成物业接管验收小组，接管验收小组由下列人员组成，并办理相应的工作： 物业公司抽调档案管理人员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; 接管小区的物业管理处(物业管理企业在所管理的楼盘设立物业管理处，下同)抽调业务人员负责业主有关资料的验收移交以及协助楼房的验收移交工作; 物业管理处抽调业务人员具体负责房屋本体、公共设施和电气设备的验收移交工作。 3、接管验收前的准备。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划; 提前参与开发商申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作，做到心里有数; 准备好接管验收记录表格： a、《房屋本体接管验收表》;b、《公共配套设施接管验收表》;c、《机电设备接管验收表》; d、《接管验收问题整改表》;e、《接管验收遗留问题登记表》; f、《接管验收设施、设备遗留问题登记表》; (二)接管验收的工作程序 1、物业公司制订接管验收方案;2、公司组建接管验收小组;3、作好接管验收准备;4、进行资料验收移交; 5、验收是否合格(否/ 要求正确、真实补齐资料;是/ 进行硬件设施、设备验收);6、是否合格 (否/要求开发商限时整改; 是/记录归档)。 (三)资料的接管验收。开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料: 1、物业产权资料 项目开发批准报告;规划许可证 预售许可证 土地使用合同;建筑开工许可证 用地红线图 2、竣工验收资料 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图); 建设工程竣工验收证明; 公共配套设施验收合格证明;供水协议书供电协议书供气协议书有线电视合格证明;通信设施合格证明; 电梯准用证。 3、施工设计资料 地质报告书;全套设计图纸;图纸会审通知单;设计变更通知单;工程预决算报告书;重要的施工会议纪要;隐蔽工程验收记录沉降观测记录; 其他可能会影响将来管理的原始记录。 4、电气设备资料 (要求中文) 机电设备出厂合格证; 供电设备使用说明书; 机电设备安装、调试报告; 设备保修卡、保修协议。5、业主资料 已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等; 已购房业主的付款情况或付款方式。 (四)物业硬件设施接管验收原则 1、接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。2、接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而不具有法律效力的评价行为。3、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。4、验收方法为观感验收法和使用验收法。 (五)楼宇本体硬件设施的具体验收标准 1、主体结构： 外墙不得渗水; 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 3、内墙面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍; 块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹损伤，色泽一致;对缝砂浆饱满，线条顺直。 4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无漏水痕迹，无污渍。 5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 6、门、窗： 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 门锁、窗销连接牢固，开启灵活; 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤;油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整;电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。8、楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑; 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 11、油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。 12、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 有线