项目接管验收操作实务.doc

项目工程接管验收操作实务 根据项目工程实际进展的情况并且结合商户进驻的时间节点，管理公司工程部为确保项目接管顺利和全面了解设备的工作性能，为今后的设备管理工作打下良好的基础。提出以下几点工作建议供领导参考； 项目施工全面完成，管理团队接管 由建设单位与监理公司会同管理公司工程部对项目工程进行接管验收工作，工程部在验收前要作以下准备工作：⑴验收人员准备，⑵接管验收的资料准备（国家有关技术标准及规范，验收表格等）。 接管验收的主要内容是：⑴主体结构，⑵外墙防水，⑶屋面防水，排水，保温，⑷楼地面，⑸装修工程，⑹电气工程，⑺水，卫生，消防(消防检验合格证)，⑻空调采暖，⑼附属工程等，对检验过程中发现的问题，施工单位要组织人员尽快解决整改，管理公司工程部进行复验。 施工单位需要向管理公司移交以下资料：⑴项目批准文件，⑵用地批准文件，⑶建筑执照，⑷竣工图，⑸地质勘察报告，⑹工程合同及开，竣工报告，⑺工程预决算，⑻图纸会审记录，⑼工程设计变更通知及技术核定单，⑽隐蔽工程验收签证，⑾钢材，水泥等主要材料的质量保证书，⑿砂浆，混凝土试块试压报告，⒀竣工验收证明书，⒁新材料，构配件的鉴定合格证书，⒂水﹑电﹑采暖﹑卫生器具﹑电梯等设备的检验合格证书，⒃各项设施设备的安装﹑使用和维护保养等技术资料。 说明：项目接管验收工作完成后，工程部的主要工作任务是：⑴安排人员主要动力机房值机试运行并做好记录；⑵建立设备台帐；⑶各个专业建立设备操作规程；⑷根据商户入驻情况调整设备负荷及开启时间；⑸组织设备厂家对人员进行操作养护培训；⑹制定工具采买计划；⑺配合其它部门的日常工作；⑻建立设备巡检制度； 工作责任划分；施工单位及重要设备厂家要根据国家关于单项工程保修时限要求的约定，在设备前期试运行阶段要有人员负责保驾运行，同时主要设备厂家要提供设备的养护和设备操作的培训。 ⑴电力安装公司及设备厂家负责配电系统送配电的调试操作，我方负责设备调试跟进；设备调试完成后，施工单位及厂家出具设备的试验报告及设备的使用说明双方签署后，管理公司工程部接管运行。 ⑵电梯设备厂家及安装公司负责电梯的安装调试工作，工程部负责跟进配合。设备调试完成后，施工单位及厂家出具文本双方签署后管理公司工程部接管运行。 ⑶空调机组设备厂家及安装公司负责设备的安装调试工作，工程部负责跟进配合，设备安装调试后，施工单位及设备厂家出具文本双方签署后管理公司工程部接管运行。 ⑷消防设备厂家及安装公司负责设备的安装调试工作，工程部负责跟进配合，设备安装调试后，施工单位出具文本双方签署文本后管理公司工程部接管运行。 ⑸楼控设备厂家及安装公司负责设备的安装调试工作，工程部负责跟进配合，设备安装调试后，施工单位出具文本双方签署后，管理公司工程部接管运行。 项目按照正常工作流程进行移交﹑接管，通过接管验收环节发现工程施工问题及隐患，并督促施工方解决，为今后的管理工作打下良好的基础；同时资料图纸接收齐全，为设备建档﹑管理创造良好的条件；施工单位及设备厂家按照合同约定，履行设备设施保质期内的工作责任，否则要进行经济处罚，只有这样才能明确双方的责任，确保公司的利益不受损害；设备厂家及施工方有责任对工程部人员进行设备操作养护的培训，提高员工对设备性能了解熟悉，掌握提高维修技能。 项目施工逐步完成，管理团队接管 因项目施工过程中不确定因素的存在，如果部分单项工程还未完成，会导致竣工验收时间推迟，此时按照公司总体计划时间安排，管理团队接管楼宇时会遇到以下情况： ⑴各主要设备机房的交接主要工程部员工进场配合设备调试工作，设备试运行管理崭由设备厂家及施工方代管，资料图纸等项目上报竣工后在交接。 ⑵末端机房设备手动调试完成（自控未调），办理接收。 ⑶因供电方式左右，部分设备还未加电调试。 ⑷弱电工程系统设备安装进场滞后，造成无法进行接管。 ⑸消防设备加电调试完成，消防验收通过，管道要注水。 ⑹电梯安装完成，调试过程中。 ⑺室外综合管网工程部分施工进行中，管道是否清洗需检验。 ⑻楼内水卫工程接近尾声，部分卫生间可以使用，装饰进行中。 ⑼楼层装饰工程接近尾声，还未检验。 ⑽空调系统管道清洗完成，风道除尘工作进行中。 以上各项描述是如果在此阶段管理团队进场接管，我们要根据项目部制定的单项工程验收移交计划，制定管理公司接收管理计划进行单项工程接收管理工作。备注（主要动力机房由厂家及施工单位负责设备调试试运行，管理公司派员工跟进配合）设备调试时间由项目部与设备厂家约定，调试完成后与管理公司办理交接手续。在此时大厦的施工人员会很多，所以在整体工程移交前大厦的安全管理责任由施工单位负主要负责，管理公司工程部此时的工作任务是①各单项工程验收后进行接管②主要设备机房安排专人配合跟进设备调试③与厂家协调组织人员进行设备培训④熟悉掌握大厦各工程系统的管线路由