绿维创景林峰：中国房地产行业的第一风险来自政策.docx

绿维创景林峰：中国房地产行业的第一风险来自政策旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网 旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。绿维创景林峰：中国房地产行业的第一风险来自政策北京绿维创景规划设计院　　近几年房地产企业整体呈现负现金流，且缺口越来越大。目前，很多业内人士进行了有关房地产行业泡沫的讨论，认为房地产泡沫的破裂近在咫尺，整个行业的风险正在逐渐增大。我认为2014年中国房地产泡沫不会大规模破灭，最大的风险不是来自于资金，而是政策。　　2014年房地产泡沫不会大规模破灭　　毋庸置疑，中国房地产行业的泡沫风险是客观存在的，但是没有必要过分夸大。原因在于，中国的房地产是一个有机利益链，在这一利益链中农民、政府、地产商、不动产持有人和购房者都在受益，整体上良性大于恶性。在这种现状下，如果大规模的刺破泡沫，对经济结构会产生巨大的不利影响。除此之外，从政策层面来看，在政府的房地产核心机制还没有调整之前，房地产泡沫大规模破灭的可能性并不大。　　中国房地产行业的第一风险来自政策　　客观来说，目前中国房地产行业的资金链已经市场化、国际化，对银行的依赖程度在逐渐降低，所以资金链给房地产行业带来的风险并不大。总体来看，整个产业面临的风险，主要来源于政策层面。　　首先是土地政策。包括土地招拍挂政策、收储制度、土地放量的结构和控制以及土地的国有制和使用权等等。土地使用权和所有权的分离、政府对土地所有权的控制，以及土地收储制度，造成了中国土地供应量的有限性和控制性。从规划到土地政策再到公共投资，都影响着土地的价值：土地是否符合规划的利用、土地是否能形成很好的公用设施条件以及在整个区域建设中是否能形成公共建设和公共服务的配套水平。生地的价格很低，但在土地上形成了基础设施开发和社会配套投入之后，就形成了土地升值的前提和核心。除此之外，人口聚集也会带来土地升值。只要土地升值的要素不变，土地的价格发展趋势就不会改变。　　第二是房产税政策。房产税从试点到大面积推广，是长效机制建设的过程。从现在的法律基础和制度基础来看，房产税快速推出的可能性并不大。在3到5年内完成房产税的落地，是比较合理的，在2014年推出的可能性不大。　　除了土地政策和房产税政策，针对房地产行业的金融政策、管制政策、容积率政策等等，都对开发的速度和成本构成很大影响。　　总体来说，土地政策、房地产税政策、工商管理政策、住建行业的相关政策以及金融政策，这五个方面的政策对房地产的影响是最大的。（有关新型城镇化、旅游规划、旅游策划的更多研究，详见）下面是古文鉴赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除！！谢谢！！九歌·湘君?屈原??朗诵：路英君不行兮夷犹，蹇谁留兮中洲。?美要眇兮宜修，沛吾乘兮桂舟。?令沅湘兮无波，使江水兮安流。?望夫君兮未来，吹参差兮谁思。?驾飞龙兮北征，邅吾道兮洞庭。?薜荔柏兮蕙绸，荪桡兮兰旌。?望涔阳兮极浦，横大江兮扬灵。?扬灵兮未极，女婵媛兮为余太息。?横流涕兮潺湲，隐思君兮陫侧。?桂棹兮兰枻，斫冰兮积雪。?采薜荔兮水中，搴芙蓉兮木末。?心不同兮媒劳，恩不甚兮轻绝。?石濑兮浅浅，飞龙兮翩翩。?交不忠兮怨长，期不信兮告余以不闲。?朝骋骛兮江皋，夕弭节兮北渚。她含着笑，切着冰屑悉索的萝卜，??她含着笑，用手掏着猪吃的麦糟，??她含着笑，扇着炖肉的炉子的火，??她含着笑，背了团箕到广场上去??晒好那些大豆和小麦，??大堰河，为了生活，??在她流尽了她的乳液之后，??她就用抱过我的两臂，劳动了。??大堰河，深爱着她的乳儿；??在年节里，为了他，忙着切那冬米的糖，??为了他，常悄悄地走到村边的她的家里去，??为了他，走到她的身边叫一声“妈”，??大堰河，把他画的大红大绿的关云长??贴在灶边的墙上，??大堰河，会对她的邻居夸口赞美她的乳儿；??大堰河曾做了一个不能对人说的梦：??在梦里，她吃着她的乳儿的婚酒，??坐在辉煌的结彩的堂上，??而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”??…………??大堰河，深爱她的乳儿！??大堰河，在她的梦没有做醒的时候已死了。??她死时，乳儿不在她的旁侧，??她死时，平时打骂她的丈夫也为她流泪，??五个儿子，个个哭得很悲，??她死时，轻轻地呼着她的乳儿的名字，??大堰河，已死了，??她死时，乳儿不在她的旁侧。??大堰河，含泪的去了！??同着四十几年的人世生活的凌侮，??同着数不尽的奴隶的凄苦，??同着四块钱的棺材和几束稻草，??同着几尺长方的埋棺材的土地，??同着一手把的纸钱的灰，??大堰河，她含泪的去了。??这是