安徽信达滨湖地块定位报告(中原).pptx

信达滨湖地块物业发展与产品规划建议（完整） 安徽中原事业1部 2015年8月15日;区域领袖的驱动力;信达滨湖地块的诞生意味着什么？;;之于信达;之于滨湖;;楼面价：7295元/㎡;怎么办？;很明显,地价如此,目标如此,我们必然要做”区域标杆” 可大家都说自己是标杆，”万达城这样说、宝能城也这么说…… “ 难道只有“庞然大物”才能配做标杆嘛？ 当然不是…… 其实不是我们不够格，我们是不屑， 滨湖也不缺！;占位策略：高端市场占位，拔升价格平台 开发策略：快速平稳现金流，后期核心关注溢价 产品策略：产品优化创新，多元并进、提升附加值 价值提升策略：构建独有的产品精神属性价值;;CONTENTS;;;项目属性解读|经济指标;项目属性解读|项目现状;项目属性解读|项目四至; 教育资源：合肥一中新区（较远） 医疗资源：合肥市滨湖医院（特大型三级甲等综合医院） 交通资源： 庐州大道、方兴大道等多个交通主干道； 地铁1号线方兴大道站站点； 商业配套：银泰中心;品牌优势：信达雄厚的企业实力及开发商经验所带来的品牌优势明显； 区域优势：地处滨湖板块，开发热点区域，发展远景良好； 交通优势：交通规划存在一定优势，后期交通通达性良好； 地块优势：地块净地、平整规则、限制条件少，地块开发难度小，地块可塑性强。 景观优势：紧邻金斗公园，塘西河、滨湖湿地公园。景观优势明显，;滨湖区域目前分为三个板块，省府板块以改善型客户为主，金融板块开发较早，刚需主导，本项目所在的环湖板块，以品质刚需、品质改善及投资客户为主;客户演变;滨湖高层客户：合肥市区占70%，周边巢湖、庐江占20%，省内外地10%； 滨湖洋房客户：合肥市区占55%，周边巢湖、庐江占35%。，省内外地10%； ;客户访谈：客户需求？同行如何看待本案？;地缘情结明显，追求品质感、对居住环境有要求、更倾向于购买品牌开发商物业，多倾向于购买3房物业。;典型客户访谈1：李先生，29岁，未婚，比较老成。自己在经开区上班，现在租房子住，准备买三房户型结婚。目前租住在明珠广场附近，周边生活比较方便，但二手房价格也不便宜。 购房障碍： ①价格，如果购房价格太高只能考虑在经开区购置； ②现在居住生活配套不齐全，但上班不太方便； 典型语录： ①主要我现在住的地方生活也比较方便； ②毕竟是准备婚房，还是比较看重质量和物业的。;;物业类型：高层主导，洋房需求占比约3成；;滨湖客户访谈|业内同行访谈;滨湖客户访谈|业内同行访谈;客户需求分析小结;市场分析|别墅市场小结(详见附件）;市场分析|大平层市场小结(详见附件） ;市场|区域洋房小结(详见附件） ;市场|高层市场小结(详见附件） ;市场小结;物业规划建议//物业选型原则;综合考虑项目容积率、建筑密度等相关设计指标要求，结合产品品质营造能力，研判各物业类型的发展占位。;物业规划建议//物业类型配比（方案一主推）;规划布局建议//整体规划布局图（方案二备选）;本案产品线划分建议：产品线划分应遵循三个原则;物业类型;市场研究得出：滨湖洋房、别墅均价：13000元/㎡，滨湖高层均价：8800元/㎡;;外部条件;PART.1.;2015/8/18 Tuesday;户型规划建议//高层（复式）;2015/8/18 Tuesday;户型规划建议//高层(89-110㎡）;户型规划建议//高层(89-110㎡）;户型规划建议//高层(120-130㎡）;户型规划建议//高层(140-190㎡）;2015/8/18 Tuesday;7+1洋房产品说明：退台洋房设计 1、2F逐步退台形式； 3—6F为标准层； 8+1F为退台及顶层复式形式设计； 6+1退台洋房： 1、2层退台，3—4层为标准层，5层进一步退台，6+1为退台及顶层复式形式设计；;洋房：一层花园入户，二层根据布局，南侧建面可相应收缩。;洋房：3-5层布局，标准层可根据该布局收缩南侧建筑形式。;一卫设计，面积控制，总价优势；;户型规划建议//别墅;采用4联排或6联排结构，分为大小联排两种户型 ，边套大联排销售面积260-270 ㎡左右，中间套小联排220-240㎡左右；每户中间均做切割处理，重点突出对多重庭院空间的打造，提升附加值 ，实现更高溢价 ，内部空间可局部挑高体