破冰的智慧.ppt

物业名称：波托菲诺四期 项目区域：深圳市南山区 占地面积：35649㎡ 建筑面积：53900 ㎡ 物业名称：波托菲诺五期 项目区域：深圳市南山区 占地面积：15715㎡ 建筑面积：8850 ㎡ 物业名称：万科.清林径 项目区域：深圳龙岗 占地面积：200000㎡ 建筑面积：35700 ㎡ 物业名称：大运河.孔雀城 项目区域：河北香河 占地面积：330046㎡ 建筑面积：365835 ㎡ 淡市之下，需要团队作战，需要不断对销售团队进行激励，销售团队的士气是项目完胜的关键 深圳·公园大地·天珑郡：淡市之下的销售执行策略 深圳·东部华侨城天麓：整合公司全员力量，全方位放大项目卖点，为项目成交奠定坚定的基石 淡市下世联接收龙岗公园大地，世联进驻后，增加了项目的销售执行力度，组织安排上，更好的推动了销售团队，促进成交。 物业名称：公园大地 项目区域：深圳市龙岗区 占地面积：36000㎡ 建筑面积：820000㎡ 销售改进方案 销售技巧系列培训：淡水如何成交、如何突破、风水 新的奖励方案，刺激销售代表的积极性 末位制，给予销售代表一定的压力 天珑郡39栋一周内完美售罄，销售均价9000元/平米 天珑郡二批单位37栋，一周内销售70%，销售均价9200元/平米 所有签约在一周内完成 销售业绩 淡市下，项目保持1.3万的高均价，在无任何降价行为下，一周成交12套 销售团队制胜 物业名称：东部华侨城天麓 项目区域：深圳市盐田区 占地面积：1110000㎡ 建筑面积：147000㎡ 多轮的看楼 多轮的宣讲及体验 多方的激励及团队探讨 团队培训、二三级配合 全方位、多角度放大项目卖点 营销关键 淡市下，二、七区开盘火热，成交单位中60%为联动成交客户； 每周项目组制定的主推房号，与最终销售结果基本一致。 销售业绩 销售团队制胜 价格本身就是策略的体现 肆 叁 贰 壹 策略性降价要有六大步骤、三项注意。 二期F区： 高层组团518套 一期A区： 联排TH111套 一期C区半岛区： 别墅＋联排ＴＨ93套 一期B区： 叠TH154套 二期E区：高层组团 7栋732套 9.1万平方米天然原生活水湖 13.47平方公里银湖山公园 三期D区： 别墅+联排TH103套 建筑类型：独栋+联排TH+叠TH+高层 总用地面积：20万平方米 总建筑面积：36万平方米 容积率：1.8 分期情况： 一期（A+B+C区）独栋+联排TH+叠层TH（完美售謦） 二期F区：已入伙；高层；主力户型：90-275㎡； 二期E区：目前在售；高层；主力户型：88-298㎡； 三期概况（D区）：9月20日开盘；独栋+联排TH+叠层TH； 项目概况 161 172 138 146 172 88 158 88 161 171 138 146 171 88 158 87 297 297 297 297 274 274 270 268 271 268 268 268 246 245 246 245 245 245 244 244 245 245 三房复式 四房复式 两房平面 五房平面 三房平面 受 干 扰 单 位 湖景单位 山景单位 星河丹堤 灵活的价格策略 * * * * * * 破冰 过冬的智慧 ——世联在淡市下的房地产营销研究 引 子 全国一线各城市2008年上半年成交面积与2007年上半年相比，平均下降52.1%。 成交量持续走低，房地产市场正式入冬 市场 2008 年8 月，北京市商品住宅累计批准预售面积为504792.57㎡，环比减少55.2%，累计销售面积为407644.13 ㎡，环比减少42.2%。 07年-08年上半年一线城市商品房成交面积走势 CBD 亚北 中关村 西长安街 通州 亦庄 价格战全面展开 北京市场 奥古斯塔城邦 旺势均价8500元/㎡ 淡市最低价6300元/㎡ ↓1200元/㎡ 金地格林小镇6 旺势均价9600元/㎡ 淡市最低价6800元/㎡ ↓2800元/㎡ 新兴年代 旺势均价17000元/㎡ 淡市最低价13000元/㎡ ↓4000元/㎡ 万科中粮紫苑 旺势均价16000元/㎡ 淡市最低价12600元/㎡ ↓3400元/㎡ 保利香槟 旺势均价19500元/㎡ 淡市最低价13000元/㎡ ↓6500元/㎡ 华源冠军城 旺势均价18500元/㎡ 淡市最低价14800元/㎡ ↓3700元/㎡ 新通国际花园 旺势均价10000元/㎡ 淡市最低价6800元/㎡ ↓3200元/㎡ 世纪星城 旺势均价11500元/㎡ 淡市最低价8000元/㎡ ↓3500元/㎡ 橡树湾 旺势均价17000元/㎡ 淡市最低价14000元/㎡ ↓3500元/㎡ 大通·成府公馆 旺势均价24500元/㎡ 淡市最