三木·家天下】商业调研.ppt

三木营销中心 【三木·家天下】商业调研报告 目录 一、调研目的 二、通过调研需要梳理的问题 三、宏观经济环境分析 四、区域消费潜力及消费特征分析 四、区域商业调研 五、可比社区商业调研 六、关于家天下商业建议 附件：大唐世家、禾祥西路业态组合图 调研目的及方法 通过对五四北区域发展潜力、竞争因素、消费需求因素等市场调研分析，并结合部分城市可比社区商业操作之经验，得出家天下商业开发策略以及商业整体功能定位目标，并对社区商业业态种类、业态组合、软硬件配套要求、经营模式等方面提出建设性意见。 以项目总体定位为立基点，把握市场发展规律，定性与定量调研相结合的调研方法。 通过调研需要梳理的问题 如何利用社区商业配套促进项目整体销售？ 在以销售为主的经营模式中如何实现社区商业配套销售利润的最大化？ 社区商业如何提升家天下项目档次，而不是成为影响社区形象的败笔？ 社区商业如何在满足家天下业主基本需求之余创造附加值？ 如何处理好社区商业整体性与个性化需求的矛盾？ 旗舰店对家天下社区商业的必要性与可行性？ 如何合理地进行业态组合规划？ 宏观经济环境分析 经济总量 近8年来福州经济总量增长表 1978年—2003年，全市国内生产总值、地方财政收入两项指标以年均16%和15.3%的速度快速增长。 随着城市环境建设带动了房地产业、建筑业、建材业、商业、旅游业等相关产业的发展。目前福州市平均地价比1999年增长了3.6倍，百亿元资金的投入，还带来了源源不断的投资项目和外资，使福州市经济每年以10%以上的增长率增长。2003年，福州市GDP达1347亿元，财政收入达138亿元。 恩格尔系数与消费水平 从1999年至2003年5年间，福州市恩格尔系数从51.83%降到43.36%，下降了8.47个百分点，已接近30%～39%的富裕标准，开始步入高档型、享受型的消费阶段。今年上半年，福州市城镇居民家庭收支继续保持两位数增长的势头，人均可支配收入5995.17元，同比增长14.4%；人均消费性支出3920.78元，同比增长11.8%。 从消费结构分析发现，福州市民在人均消费性支出大幅增加的情况下，反映居民富裕程度的恩格尔系数，却是呈现五年来连续下降的趋势，接近了富裕标准，福州市民要开始“享受”生活了。这也预示着社区商业拥有着广阔的发展空间。 区域消费潜力及消费特征分析 消费潜力 以五四北板块目前开发的楼盘来看，未来三年有将近8000户的总量体，加之该区域原有居民以及尚未开发的项目，预计将来五四北区域的人口将达到8.5万。 五四北区域的购房者中拥有众多的政府机关人员、高级白领等高端消费人群，他们将合力支撑着五四北区域消费力，并改善区域消费结构；从目前福州人均消费能力及未来储蓄、借贷的增长看，未来这一区域的消费总额将高达7亿，这一强大的消费潜力预示着该区域商业具有广阔的升值空间。 需求特征 通过对区域潜在消费者问卷调查，初步得出消费者对区域商业配套的要求： 区域商业调研 五四北区域商业现状 五四北板块位于城市近郊，城市化的进程首先带动了板块住宅群的开发，以及由此将衍生出的社区商业； 由于目前板块大部分楼盘仍处开发周期，居住氛围明显不足，区域商圈尚未真正形成。现阶段区域商业主要以专业市场和满足周边居民基本生活要求的中低档零星商业为主，其分布情况为：利嘉桥下拆迁安置房一、二楼店面，一楼经营涂料、装饰材料为主（满足该片区未来大量装修需求），二楼开设网吧（为附近居民提供便利） 随着蓝山四季一期住宅的入住，蓝山四季项目与枫丹白鹭项目之间出现了一些简易搭盖的商铺，经营小吃、出租书籍VCD和副食品,甚至还出现了小规模的超场满足附近居民的日常生活需求； 此外，蓝山四季项目对面街有三间汽车专卖店（东风悦达·起亚、天津一汽、大众）和一家以经营野味为主的饭店。 通过消费者调研与商业现状调研，我们发现： 居住形态与商业现状的矛盾已经突出，满足区域消费者居家生活与个性化服务的社区商业呼之欲出。 便利超市 涂料商铺 汽车专卖店 五四北区域楼盘商业状况 东方高尔夫花园：沿街（利嘉路）和厦纺路多层底层均为商铺，已经售罄。 枫丹白鹭：1期沿街底层有商铺，沿北山路有商业步行街，尚未开盘销售。 蓝山四季：3期项目设有一条步行街，共43间店面，面积由29-300㎡，每间店面均设有独立卫生间，商铺均价5800元㎡，总体销售率约85%。 果岭生活：一期项目沿南平路的多层项目底层设有店面,但尚未开盘销售。 居住主题公园：目前售楼部日后将成为商场，桂湖前规划一个商场。 中天翡翠城：项目内有商业步行街，但尚未开盘销售。 区域楼盘基本采取销售为主的经营模式以获取利润，缺乏业态规划及招商手段，而居住主题公园等大盘项目的商业配套迟迟未能落实也很大程度上影响了区域