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2008蓬莱楼市外销分析 据调查了解来蓬莱置业的外地人的购房目的大致可以分三种：一是滨海居住,二是度假旅游,三是投资增值。下面就这三种理由做一个简单的分析: 一是滨海居住: 久居内陆的人对水都有一种特殊的感情,特别对大海总有一种期待,心底里那种对海岸生活,海滩,海风,海浪的向往和海生活的美妙感觉,成为他们一种特殊的梦想。 海滨城市蓬莱位于胶东半岛最北端,濒临黄海,渤海海岸线长达60公里,受海洋气候的影响,这里一年四季气候湿润,冬无严寒,夏无酷暑.四季分明,年平均气温在12.2度,是最适合人类养老养生的最佳城市, 并且蓬莱是以旅游业和葡萄及葡萄酒业为支柱产业的城市,无污染.所以能够在蓬莱拥有一套属于自己的房子是他们梦想.而这部分人属于有稳定的较高薪的工作,快要退休的人. 二是度假旅游:随着社会经济的发展,旅游已经成为人们生活中不可或缺的一部分.蓬莱是一个世界级的旅游城市,属国家5A级的旅游城市,蓬莱的景点自古就有名：中国四大名楼之一的蓬莱阁,亚洲最大的海洋极地世界,八仙度海口，三仙山等.蓬莱每年接待的游客达500万人次,年创近30亿的旅游消费.那夏季更是蓬莱旅游的旺季,是很多人选择避暑的最佳城市,一整个夏天如果住宾馆消费太大,喜欢蓬莱但又不能久居蓬莱,因为在原来的城市有自己的生活和工作.所以想在蓬莱买一套房子,每年夏天来避暑的人也越来越多.而这部分人则属于企事业单位的高管.有自由的时间和高薪的工作,讲究生活质量的人,几年或几十年退休以后也可以过来养老.房子还在不断的升值,何乐而不为呢? 三是投资增值:在国内的一些大中城市房价太高,像北京,上海,天津,广州,深圳等城市也都达到了一平米一万多甚至两万.而蓬莱属于一个发展中的城市,价格远远不如那些大中城市,形成了一个价格”洼地”,具有极大的升值潜力.并且蓬莱大部分的旅游景点也在扩建中,那会吸引更多的游客,旅游人次也是形成了一个递增的良好形势,旅游业带动蓬莱的发展,蓬莱的房地产业也会有较好的发展.随着物价的不断上涨,钱存在银行的利息又太低,那么钱单纯存在银行可以说是负债.而房地产又具有保值增值性,所以选择投资房地产是很多人的选择.而这部分人属于比较有投资意识又有积蓄的人. 基于以上三种购买目的,60—100平米的房子受到外地人的欢迎,作为退休后居住两个人大小合适,作为旅游度假更没有必要太大,那投资增值就更喜欢了,以后就是出手也会容易的多,而且投资者会考虑有太多不确定因素没有必要投的太大.多投几套小的也比投一套大的好的多. 现在蓬莱的房地产发展如果单纯针对本地人那就供大于求了,蓬莱人口有限（40多万）,经济水平有限,所以能够吸纳更多的外地人在蓬莱买房是当务之急,据蓬莱这两年的房地产销售经验来看,北京,上海,天津,山西,东北三省,包头,淄博,济南,东营,沧州,南京等城市的人在蓬莱买房的比较占到了外销市场的90%以上,上述城市都属于有较重的重工业污染和空气污染的城市,蓬莱的蓝天大海是吸引他们的主要因素.特别是东北人总有一种家乡情结在里面,因为他们大部分是几十年前或是他们的父辈从山东迁至东北,而在最近二十年的发展,海滨蓬莱有了较好的发展所以吸引他们又想回到这片土地上.而且大多是全家迁移,也就是说会一大家族人有一家买的都会买,所以东北有极大的发展潜力. 随着近几年蓬莱房地产业的发展,随之产生的外地代理公司也越来越多.目前，有十几个省市的代理商为蓬莱卖房子。渠道建立非常完善，旺季几乎每天都有外地看房团来蓬莱看房，特别是双休日更火。从一级代理发展到二级代理甚至三级四级代理,目前来看最快最有效的办法就是跟他们合作.他们属于他们城市的东道主做起事来比我们容易的多,包括宣传,拉客户.也可降低我们前期的成本.当然风险越大回报也可能越高,等待我们外销市场成熟以后也可以考虑在外设分销点.那需要大量的资金和人才,所以现在我们要着手培养一批专业销售人才,上岗之前培训房地产基础知识和代理项目的项目知识,经考核合格后方可上岗.上岗后也可采用淘汰制,或是参考淘汰制建立新的制度,以激励销售代表的工作积极性,而且置业顾问最起码的专业知识要懂,因为置业顾问是给购房者提供专业指导的专业人士,而不是一问三不知被人呼来唤去的服务员.只有专业了才会让客户信任你.可能现在大家都做不到太专业,但是希望我们会为了自己为了华安楼市努力学习做到专业敬业! 地平线策划 2007．11．28