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2012年环境影响评价师案例分析内容精讲(3)
中华考试网()?[ 2012年2月17日 ]【大 中 小】-
一、土地估价目的确定一、土地估价程序
(1)确定估价基本事项:
主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确定估价条件,考虑使用年期。
(2)拟订估价作业计划
估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排。包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划。
(3)收集资料实地踏勘
产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。
(4)分析整理相关资料
主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响。
(5)选定方法试算价格
根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法。
(6)确定宗地估价结果中华考试网(www.E)
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额。一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考。
(7)撰写估价报告书
土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式。二、土地估价业务受理
(一)土地估价业务获取的途径
1.政府委托
政府为了课税的需要,可能委托对课税对象土地进行估价;为了公示等管理需要,可能委托评估基准地价、监测点地价、征地区片价;为了出让土地,可能委托评估出让底价等。
2.企业或个人委托中华考试网(www.E)
委托估价者可以是土地的占有者或者使用者,也可以不是。他们可能出于一切经济活动的需要,例如合资、购买、转让、抵押、清算、企业改制等,对土地进行估价,也可能出于法律诉讼的需要,需要委托评估。
3.自有自估
即对自己拥有或拟取得的土地使用权,自己提出估价要求,并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的,并且这种估价结果对外一般不具有法律效力,仅供自己掌握以做到心中有数,因此估价任务的主要来源是前两个,即委托估价、企业或个人委托。
对于获取的途径要记忆清楚。根据土地估价业务获取的途径还可以分成被动接受、主动争取、自有自估。
(二)土地估价业务受理及应注意的问题
1.明确双方权利与义务
要签定正式的估价合同,证明双方权利、义务,以保证合作顺利,减少争议,同时也约定了估价师的任务和工作时限。
2.合理安排时间及人员
估价任务明确后,要根据估价任务的性质、标的的位置、特性、工作时间的紧迫程度,合理地安排时间和参与的估价师及其他工作人员,要保证估价人员有足够的时间勘察现场及作出相应的市场调查,派出的工作人员一定要保证其独立性,与项目本身没有任何需要回避的紧密联系。
3.保证估价质量
保证业务的质量是估价机构和估价师的生命线。在工作中,一定要把估价质量放在首位,把避免技术质量风险放在首位。要保证估价业务的质量,除了估价师自身的素质要保证外,机构本身的自检、互检、审阅、鉴发报告制度十分重要,具体经办人、技术部门到机构负责人各个环节都要严把质量关。
4.适当提供相关附加(增值)业务
估价业务的服务内容不应该局限于提供估价报告,围绕业务的相关经济活动,估价师应发挥专业技术优势,提供相关咨询服务,或是发挥与国土、房产等管理部门较为熟悉、了解办事程序的优势,帮助代为办理抵押登记,完善土地产权等手续。由于提供了这些相关的增值服务,一方面可以增加客户对估价机构和估价师的认同,另一方面,也可以增加相应的收入。
5.注意适应相关行业的要求(如审计)
估价报告的应用常常与其他经济活动结合得十分紧密,因此,在出具估价报告时,要考虑相关行业的要求,做好衔接。例如:审计报告的基准日通常是月末,所以为企业会计处理而进行的土地评估的基准日也一般为月末。
6.注意适应国际规范
国际上很多国家均设有估价师制度,如亚洲的日本、韩国、欧洲的英国等,我国地产市场刚刚发育,土地估价起步更晚,而随着经济体制改革和扩大对外开放,设立三资企业以及股份公司在海外上市等,都要求相应的估价报告送往国外并为国外所
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