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“后资本金比例下调时代”的中国房地产市场分析 东北财经大学 班允浩 杨智璇 发布时间:2009-09-02　　摘? 要：本文分析了房地产资本金比例下调的中央政府政策预期，并对此次调整带来的政策效果做了深入研究。笔者认为，资本金比例下调政策是解决目前中国房地产市场问题的“治标”之举，在“后资本金比例下调时代”，中央政府应从根本上解决房地产市场问题，治理地方政府与房企勾结的“反管制联盟”，最后，本文提出了五点政策建议。 　　关键词：资本金比例下调，地方政府行为，反管制联盟 　　2009年5月27日，国务院公布了《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（以下简称《通知》），其中，保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从35%调低至20%，成为此次调整幅度最大的项目。这是自1996年设立房地产项目资本金比例制度以来的首次调低，其中保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例下调15个百分点以后，已经恢复到1996年的水平。针对此次的资本金比例调整，关于房地产市场将何去何从的预测不断抛出，“房价上涨论”、“房价下跌论”和“观望论”等言论和观点各执一词。“后资本金比例下调时代”的中国房地产市场走势如何？成为全社会的焦点所在。然而，不做深入探究资本金比例调整的现实背景和政策预期，妄谈房价的涨跌是不负责任的，亦是缺乏说服力的。 　　一、房地产市场中的三方困境 　　《通知》公布前的房地产市场较为沉寂，虽有一季度的“小阳春”惹起微澜，但房地产成交量同比仍出现负增长，整个市场中观望氛围浓重。可以说，市场中的三方——中央政府、地方政府和房地产商，都陷入进退维谷的尴尬境地。中央政府在“救市”与“不救市”之间徘徊。进则会推高本已脱离真实价值的房价，不利于建设“居者有其屋”的和谐社会；退则会引发整个房地产行业的衰退，导致大规模的银行房地产信贷损失和国际房地产投机资金的迅速逃离，从而引起宏观经济的动荡。 　　地方政府在“执行”与“不执行”两端游走。执行中央政府的管制政策，则可能造成区域内房价的快速下跌，承受???地产税收收入损失，从而影响地方财政收入。同时，区域内房地产市场稳定和房价合理波动被视为是地方政府的主要政绩指标之一，从地方政府角度考虑，房价的急速下降影响了该政绩指标的健康度。另外，如果地方政府执行中央政府的管制政策，使房地产商遭受利益损失，其可能受到来自于房地产商的，对其过往“寻租”行为的投诉，这是地方政府所不愿得到的结局。不执行中央政府的管制政策，则会受到来自于中央政府的问责与惩罚。 　　房地产商在“降”与“扛”之间挣扎。根据经典微观经济学理论，房屋属于奢侈品，其价格需求弹性远大于1，降低价格会增加总体收益。理论上，房地产商在无法维持高价成交的前提下，会考虑降低房价，拉动房屋销售量，从而增加其总收益。然而，诸多因素影响其无法实施降价策略。其一，地方政府对于降价的限制；其二，降价通道一旦开启，下降惯性会引发连锁反应，从而导致房价急速下跌；其三，前期投入巨大，无法承担较大的降价空间。对于房地产商来说，“扛”不是明智之举，却出于无奈。由于购房者选择观望，即使房价微降，也无法刺激其消费，更妄谈在维持较高的房价前提下，提高销售数量。房地产商无法将房屋变现，使其银行贷款的还款和利息压力不断加重。 　　二、房地产资本金比例下调的政府预期与政策效果分析 　　1.房地产资本金比例下调的政府预期 　　从直观上判断，中央政府下调房地产资本金比例的政策预期是比较明显的。其一，通过下调资本金比例，降低房地产业融资门槛，减缓资金压力，促进房地产投资增速回升，从而起到扩大内需的作用；其二，通过大幅下调保障性住房和普通商品房的资本金比例，以期达到增加房地产市场供应和稳定房价的目的。通过简单的计算可知，资本金比例下调后，对于保障性住房和普通商品住房项目，开发商需要的启动资金降低了43%；对于非普通住宅和商业项目，启动资金降低了14%，这会大大增强开发商的投资能力。从另一个角度来看，下调商品住房项目资本金比例降低了企业从银行贷款的门槛，由于严禁房地产贷款跨地区投资，因此，区域龙头房企将更具优势，受益更多。 　　然而，如果将《通知》的颁布与2008年底国务院一系列政策的出台相联系，就会发现此次的房地产资本金比例下调，即是中央政府祭出的一套组合拳，也可以称之为“新一轮的经济激励方案”。2008年11月，国务院出台了一系列刺激房地产市场的政策，如减免交易环节税收、适当松绑二套房贷政策、降低按揭贷款利率等，这些政策与此前，即2008年10月刚刚推出的“国十条”均体现出国家要将房地产市场转向消费型为主导的宏观调控目的。著名学者易宪容认为，房地产作为扩大内需切入点，重点应放在保障性住房及自住性住房的发展上。政府希望通过财政支出来加强廉租屋、棚户区住房改造、农村居民的危房