2014南头关玉湖项目市场报告-副本.ppt

项目一期户型 项目B区户型：75—160㎡ B区总图 勤诚达22世纪产品主要以首置产品为主力，兼部分改善 主力产品 住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目——华联27区旧改 华联27区 项目基本数据： 拆迁用地面积：73330㎡ 用地性质为：二类居住用地、教育科研用地 建设用地面积：37505㎡ 容积率：5.25 计容积率面积：197024㎡ 规划住宅面积：158300㎡；保障住房：25280㎡ 商业：23724㎡；商务公寓：15000㎡ 主推120平米以上的高层大宅 区域 老城区核心圈 交通资源 5、10号线 景观资源 局部可看灵芝公园 配套资源 周边未来商务氛围尚可 价值分析： 住宅市场：区域内潜在综合体竞争项目——中州中央公园 保障性住房 集中商业 项目基础指标 总占地：约20.8万㎡（一期9.08万） 计容积率建面：约80万㎡（一期40.6万） 其中一期： 住宅：26.3万㎡ 商业：6万㎡ 公寓：5万㎡ 以公园物业、综合体价值为卖点 区域 商业核心圈 交通资源 5号线上盖 景观资源 东侧局部看公园 配套资源 商业集中区 价值分析： 住宅市场：区域内潜在综合体——西乡康达尔项目 户型 面积 套数 套数比 两房两厅 65-72㎡ 192 6% 两房两厅 86-89㎡ 1471 46% 三房两厅（双拼、非拼） 115-125㎡ 934 29% 四房两厅 140-150㎡ 504 16% 五房两厅 165-175㎡ 76 2% 特色复式 220-240㎡ 35 1% 共计 3212 100.00% 住宅户型配比情况 核心竞争力：大体量综合体，山体资源景观 基础规划指标 项目位置图 主力产品 竞争综合分析：从总体规模、物业类型、商业规模、轨道交通便利性及主干道占据分析，本案指标处于中等水平。 基本指标 壹方中心 中粮大悦城 勤诚达22世纪 华联27区 中州中央公园 西乡康达尔 宏发旧改项目 可建设用地（㎡） 9.9万平 11.3万平 8.54万（二期） 7.3万 20.8万 11.3万 7.25万 容积率（㎡） 未知 5.48 5.49 5.25 4 4.6 总建面（㎡） 80 约62 约80万 19.7万 约80万 65万 54万 物业类型 住宅、超大型商业、写字楼、五星级酒店 住宅、公寓、写字楼、酒店、商业 住宅、商业、写字楼、公寓 住宅、商业、公寓 住宅、商业、写字楼、公寓酒店 住宅、商业、写字楼 住宅、写字楼、商业 商业规模（㎡） Shopping mall:18.5万 其余商业：约10万 22.3万 4.4万 2.37万 20万左右 7.05 15万 是否有超高层 有（225米） 有（220米） 无 有（140米） 有（150米） 无 有（拟230米） 保障性住房 无 有（安居房） 有 有 有 无 有 轨道交通 1号线宝中 5号线 5号线 5号线 1号线固戍 1号线坪洲 区位优势 宝中 老城区 老城区 老城区 老城区 固戍 西乡 项目特性 商务旗舰 品牌影响力 区域豪宅标杆 区域跟随者 刚需主流 陌生区域刚需 刚需补缺者 [小结] 住宅物业发展进入平稳期，后期以旧改为主 宝安将成为未来住宅和市场的第二大主力战场 主流居家产品以90㎡以下紧凑户型为主力，刚需型产品是成交主力 有放大趋势 片区价格未来成长空间大 未来住宅发展将进入超高层时代 本案承载大前海片区的居住于配套设施功能 打造方向：高端精品住宅 报告提纲 2 1 项目价值分析 综合体研究 项目现状 前海中心 写字楼 住宅 商业 综合体 3 物业定位 写字楼定位 住宅定位 商业定位 整体形象 商圈 成熟度 辐射力 发展力 新安湖商圈 ★★★★★ ★★★★ ★★★ 前进路商圈 ★★★★★ ★★★★ ★★★★ 翻身路商圈 ★★★ ★★★ ★★★ 中心区商圈 ★ ★★ ★★★★★ 西乡商圈 ★★★ ★★ ★★ 项目周边目前主要存在5个比较集中的商圈。其中宝安老城区的新安湖商圈和前进路商圈是目前比较成熟的商圈；其他商圈目前的成熟度都有待加强。 商圈分类 新安湖商圈 前进路商圈 翻身路商圈 中心区商圈 西乡商圈 车行 距离 10分 10分 8分 10分 15分 43区地块 39区地块 前进路商圈 宝安大道 宝安中心商圈 广深公路 新安湖商圈 宝安中心区 翻身路商圈 宝安中心区 一级辐射区 宝安中心区 二级辐射区 商业现状：生活化、小规模、中低端 商圈 优势 劣势 前景 宝 安 老 城 区 新安湖 商圈 是宝安区传统的政治、经济、文化、金融和商业中心，聚集了大量的人气，商业氛围浓厚，街铺林立 规划不合理，街道过窄，农民房扎堆 区域中人口密集，若对区域中众多的房地产项目进行合理的商业规划，则商业市场前景广阔 前进路商圈 25区步行街的打造有政府支持，区域中大商家云集，居民消费