从建筑设计角度浅议居住区地下室空间的开发与利用_张维.pdf

设计与研究 Design Research 从建筑设计角度浅议居住区地下室空间 的开发与利用 Discussion on Development and Utilization of Underground Space in Residential Communities Design 撰文 张维 北京中联环建文建筑设计有限公司 随着地产开发市场和建筑设计市场不断追求精益化，对于一个建 从成本角度，这种作法有以下三大优势。 设项目的关注点已从一味追求品质或一味追求售价，开始向成本与综 （1）节省建设成本。常见的1层普通停车框架结构的单建地下 合收益上转移，地下室空间也逐渐从单纯的沉没成本变成开发商创造 停车库按3.6m层高、1.8m覆土和0.3m的室内外高差来计算，如果 利润和控制成本的重要因素，从而地下室空间的开发与利用变得越来 楼座地下室与单建地下停车库底板做成一平，那么楼座地下室的总 越重要。这里从建筑设计角度出发，以居住区为例，讨论地下室空间 层高将有5.7m，基本相当于两层标准层的层高。根据《高层建筑结 的开发与利用。 构设计规范》，当设防烈度为7度或7度以上时，对于天然地基，高 1 地下室空间的开发原则 层建筑的基础埋深不宜小于建筑物高度的1/12。推算下来，当建筑 地下室空间的开发原则可以简单总结为四个字：少建、多卖。地 高度在75m以下时，楼座地下室总层高5.7m，从结构角度来看是偏 下室空间与地上空间相比，建设成本高，销售价值低，所以绝大部分 浪费的。一旦楼座地下室与单建地下室脱开，两者的挖深可以独立 的居住区项目从成本角度出发都会要求尽量控制地下室规模，减少初 考虑。但这种作法并不一定节省建设成本，因为在节省楼座地下室 期的成本投入。这些成本除土建成本外，一些省市还会包含地下室面 挖深的同时，会增加大量的挡土墙，所以对于建设成本的核算一定 积带来的土地出让金成本。但是从另外一个角度来看，地下室空间虽 要通盘考虑。 然销售价值会低于地上空间，仍具有一定的销售价值，特别是地上销 （2）节省融资成本。这种作法可以缩短脱开部分楼座的施工周 售单价较高的地区，如北京、上海，即使是以地上单价的一半或1/3 期，将销售节点提前，同时可以将单建地下停车库的建成节点置后， 进行销售，仍然高于其建设所需的土建成本，所以适当挖掘地下室空 减少销售前期大量的成本投入与资金占压，从而大幅提前现金回流， 间的销售潜力是目前很多项目的研究重点。 大大降低融资成本。 2“少建” （3）节省土地出让金。北京地区五环附近的土地出让金已经 关于地下室“少建”的问题，我们暂不考虑地下室的销售价值问 全面进入5万时代，楼座地下室如果要考虑销售，需要补交土地出入 题，只讨论如何最大化地降低开发商的成本付出。 金，如果按地上单价的1/3计算，也是1万多元的单价，已经远高于 2.1 优化楼座地下室层数，将非收益地下空间面积控制在最低 建设成本带来的影响，所以在成本的考量上，土地出让金往往会比 地下室面积可以简单分为两部分：单建地下停车库和楼座地下室。 建设成本更让开发商感到压力，同时也让压缩地下空间面积的意义 其中楼座地下室是开发商最不愿意面对的，为了降低其所产生的建设成 更加充分。 本，有以下两方面问题需要控制：1）在结构合理的前提下，最小化楼 当然并不是所有的楼座地下室与单建地下停车库脱开设计都是 座地下室面积；2）在结构合理的前提下，最小化楼座地下室挖深。 最优选择，当楼座与单建地下停车库没有脱开，甚至楼座被单建地下 为了实现这两个目的，大量项目会考虑