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第八章 收益法 房地产估价 第一节 收益法的概述 第一节 收益法的概述 一、收益法的概念： 收益法估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对又称收益资本化法、收益还原法，是预测象的价值。 根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。 第一节 收益法的概述 一、收益法的概念： 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的早期购买年法，即： 地价=年地租*购买年 后来有了地租资本化法，即： 地价=地租/利息率 后面先以报酬资本化法为主来说明收益法。 第一节 收益法的概述 二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的大小；获得净收益的期限的长短；获得净收益的可靠性。 第一节 收益法的概述 三、收益法的适用对象和条件 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。 收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。 对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调研为基础。 第一节 收益法的的概述 四、收益法步骤： 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料； 预测估价对象的未来收益； 求取报酬率或资本化率、收益乘数； 选用适宜的收益法公式计算收益价格。 第二节 报酬资本化法的公式 一、报酬资本化法最一般的公式 对最基本公式的补充说明： （1）是收益法的理论公式，主要用于理论分析。 （2）假设报酬率长期维持不变，公式可简化为： （3）Ai和n根据一定条件假设变化，可导出后面的各种公式。 （4）假设净收益相对于估价时点发生在期末。 （5）A、Y、n时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。 第二节 报酬资本化法的公式 二、净收益每年不变的公式 （一）收益期限为有限年的公式 假设前提：净收益每年不变为A；报酬率不等于零为Y；收益期限为有限年n。 （二）收益期限为无限年的公式 假设前提：净收益每年不变为A；报酬率大于零为Y；收益期限n为无限年。 第二节 报酬资本化法的公式 二、净收益每年不变的公式 （三） 净收益每年不变的公式的作用 （1）直接用于测算价格 （2）用于比较不同期限价格之间的换算 （3）用于比较不同期限价格的高低 （4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整 第二节 报酬资本化法的公式 （1）直接用于测算价格 例：某宗房地产是政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地适用年限为50年，至今已经用了6年，预计利用该地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。试计算改宗房地产的收益价格 第二节 报酬资本化法的公式 （2）用于不同期限价格之间的换算 例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/m2，，报酬率为10%。试求该宗房地产30年收益权利的价格。 第二节 报酬资本化法的公式 （3）用于比较不同期限价格之间的高低 例：有甲乙两宗房地产，甲房地产受益期限为50年，单价为2000元/m2，乙房地产的受益期限为30年，单价为1800/m2，试比较两宗房地产价格的高低 第二节 报酬资本化法的公式 （4）用于市场法中因期限不同进行的价格调整 例：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用年限的工业用地，所处地段的基准地价为1200元/m2。该基准地价在评估时设定的使用年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10%。假设除了使用年限不同外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，试通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格。 第二节 报酬资本化法的公式 三、收益期在前若干年有变化的公式 （一）收益期限为有限年的公式 式中：t——净收益有变化的期限 假设前提：净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，分别为A1，A2，…，Ai，在t年以后无变化为A；报酬率不等于零为Y；收益期限为有限年n。 （二）收益期限为无限年的公式 第二节 报酬资本化法的公式 四、净收益按一定数额递增的公式 （一）收益期限为有限年的公式 式中：b——净收益逐年递增的数额 假设前提：净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增；报酬率不等于零为Y；收益期限为有限年n。 （二）收益期限为无限年的公式 假设前提