20091217_呼伦贝尔奋斗镇项目整体发展战略与开发计划(企业汇报版).ppt

推荐背景说明： 测算基础4：充分考虑相关税费等成本以及折现率 测算基础5：政府和企业按照2：8固定比例进行土地增值收益分成 蒙西主导开发：四大公建项目采取区内置换土地的政企合作方式 政府将获得8.45亿元净收益 市政配套设施（道路等）：4.4亿元 四大代建工程（科技馆、展览馆、美术馆、人工湖）：2.93亿元 土地增值收益分成：1.12亿元 通过现场踏勘和对相关政府部门的访谈，得到如下房屋拆迁和土地征用经济指标 土地征用成本:3.1亿元 房屋拆迁成本：2.9亿元 蒙西将通过代建四大工程置换533亩土地 附件 1102 水井 1341.6 大棚 44.5 温室 537.6 水田 数量（亩）/（眼） 名目 10家 1040户 数量 370 企事业 单位 255 住宅 面积（亩） 项目 房屋拆迁 土地征用 数据来源： 海拉尔区国土局访谈纪要 海拉尔区规划局访谈纪要 现场踏勘 【拆迁成本估算】 3.13 31312.52 　 　 合计： 　 0.01 55.1 1102 0.05 水井 2.74 27368.64 1341.6 20.4 大棚 0.13 1308.3 44.5 29.4 温室 0.26 2580.48 537.6 4.8 水田 金额（亿元） 金额（万元） 数量（亩）/（眼） 补偿标准（万元/亩）/ （万元/眼） 项目 “征地补偿标准”数据来源：海拉尔区国土局访谈纪要 【拆迁成本估算】 住宅拆赔标准：1：1.1 住宅拆迁安置标准：1200元/平方米* 10家企业：奋斗中学、农业推广中心、锅炉辅机厂、助剂厂、构件厂、天时建材厂、强力水泥制品厂、水厂、石材厂、天顺锅炉厂 《海拉尔区2007年各类房屋拆迁市场评估指导价》 拆迁安置总成本：2.9亿元 —住宅：2.25亿元 —企事业单位：0.65亿元 *世联经验值 【拆迁成本估算】 公建项目投资2.93亿元 土地置换价格55万元/亩 科技馆：0.75亿元 美术怪：0.6亿元 展览馆：0.45亿元 人工湖：1.13亿元 土地一级开发成本：10.8亿元 未来经营性用地面积：1963亩 土地置换价格按照成本价计算 蒙西可置换土地面积：533亩 【蒙西主导开发】 基于对地价增幅的合理预估，土地价值收益将实现较快增长… 在五年内完成一级开发以及土地的出让工作 五年当中土地的增幅分别为：40%，40%，35%，50% 净地出让的基准地价，商业用地：28.9+55=83.9万元/亩；住宅用地：9.5+55=64.5万元/亩 商业用地为300亩 住宅用地为1130亩 时间 +40% 对奋斗镇地块土地价格增幅情况的预估 2011 2012 2014 2013 2010 土地价格 +40% +35% +50% 【蒙西主导开发】 …预计商业地块可获得土地出让收益为4.61亿元 商业地块共300亩 由于商业地块较依赖周边配套的成熟度，且价格较高，适宜放在第二年和第四年出让 第二年出让100亩 第四年出让200亩 商业用地的初始基准地价为：83.9万元/亩 年份 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 土地价格 （万元/亩） 83.9 117.5 164.4 222.0 333.0 出让体量 （亩） 0 100 0 200 0 【蒙西主导开发】 商业用地出让金收益：4.61亿元（折现后） 可获得土地出让金收益19.33亿元 年份 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 土地价格 （万元/亩） 64.5 90.3 126.4 170.7 256.0 出让比例 0 20% 20% 40% 20% 出让体量 （亩） 226 226 452 226 住宅用地出让金收益：14.72亿元（折现后） 【蒙西主导开发】 为了实现土地出让金收益的最大化，并考虑土地出让周期，制定了0，20%，20%，40%，20%的土地出让节奏 本项目预计可获得5.6亿元的净利润，政府和蒙西将分别获得1.12亿元和1.48亿元的土地增值收益分成 单位：亿元 【蒙西主导开发】 土地出让收益 19.33 项目投资 10.8 税金及附加 1.06 利润额 7.47 所得税 1.87 净利润 5.60 按照2：8的分成比例 政府：1.12亿元 蒙西：4.48亿元 【蒙西主导开发】 * CHS001-112003-FinalPresentation * ???本体分析_齐乐_V1.0 ???市场分析_刘琳_V1.0 蒙西集团将针对本项目进行全球概念规划招标，提升呼伦贝尔的国际影响力，凸显项目价值 利用蒙西集团优势 实现建设目标设想 多次招标经验 对本项目的高标准要求 蒙西集团将本项目提高到集团战略层面 蒙西集团不求