20100628_东莞_黄江_星光城营销策略总纲初稿 (NXPowerLite).ppt

本报告结构 消化速度：09年全年销售650余套，月均消化约50套，销售速度较慢；年末因低价新盘入市，拉升片区成交量 内部市场下的问题？ 问题3： 在相对温和、封闭的市场下，如何寻找足够的高端客户，满足项目高营销溢价且快速销售目标要求？ 顶级“城市综合体” 案例借鉴：华润·幸福里 华润大厦——国际标准5A甲级写字楼 深圳国际化商务氛围最浓、租户质素和租金水平最高的写字楼 万象城——顶级shopping mall 深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心 君悦酒店Grand Hyatt——国际超五星级酒店 世界最佳商务酒店品牌 幸福里？ 小结：案例的启示 南中国顶级综合体形象的极致塑造； 各功能系列产品的嫁接营销； 颠覆传统，形成全新的价值评判标准； 打造产品的唯一性及绝对品质形象； 极致展示体系形成客户全新体验价值。 时尚岛项目无论是成交量还是成交价格均成为东莞城区市场小户豪宅的标杆项目 第三部分 怎么竞争？ 寻找“万众瞩目”的星光城 思考？ 核心价值梳理： 项目定位 每一个世界顶级都市核心，都有一个知名的都市综合体。 星光城——在城市全球化的浪潮中,引领东莞东走向都市中心化的领跑者，都市商务及娱乐休闲的重要试点（复合、多层次、包容） 它将代言东莞东21世纪的国际高度。 他们如同: ACTION 6.关键节点设置：—要在激烈的客户争夺战争中取胜，合力打好三大战役 【项目营销总控图】 综合体嫁接营销攻略： —一系列活动（暂定2010星光城城市主题年活动） —一张卡（星光卡） —一本书（国际都市生活修行）概念楼书 展示策略：差异价值的全情展现 客户策略：“五大行动”，客户经营策略 —通过外围投资客户挤压，拉升物业综合价值 【星光城营销总攻略】 推售策略：统一造势、分栋销售 —分栋分次推售，不同产品同时蓄客 关键节点；三大战役 策略总纲 强化并扩大项目唯一性：依托及挖掘街区强势资源，开展一系列主题活动,树立地标性顶级都市综合体住宅形象,提升街区活力与品质. 提前锁定客户，以客户为中心，让客户眼见为识的体现产品与服务品质、创造差异化的营销体验 推广策略：配合重大节点活动线上形象推广与小众活动渠道推广结合 —封闭式接待流程展示，全情景价值洗脑 价值策略：打造东莞顶级居住产品的6个第一 ACTION 1.价值策略 —打造东莞顶级综合体居住物业的6个第一 东莞首个综合体住宅物业； 东莞至高交楼标准（公寓3000元/㎡豪装）； 东莞首个配备全德国品牌精装公寓（杜拉维特、汉斯格雅、 HACKER ……）； 东莞首个五星级酒店综合服务的综合体物业； 东莞首个采用全进口施工材料的综合体物业； 东莞首个采用全智能家居系统的综合体物业。 格力分体空调 空调 吸顶灯 灯具 ICI白色防水乳胶漆 天花 外墙面砖 墙面 诺贝尔或马可波罗或蒙娜丽莎瓷砖 地面 阳台 进口高档大理石 台面 高级镜柜 镜柜 水晶吊灯、防雾筒灯 灯具 德国汉斯格雅或德国科鲁迪或德国高仪 龙头、花洒 德国杜拉维特或德国维宝或瑞士劳芬座便器、台盆 洁具 白色铝扣板 天花 诺贝尔或马可波罗或蒙娜丽莎瓷砖 墙、地面 卫生间 德国西门子电磁炉、抽油烟机、微波炉、冰箱、洗衣机 电器 德国LEICHT或德国HACKER或德国SIEMATIC 橱柜 优质防水石膏板吊顶，ICI白色乳胶漆饰面 天花 烤漆钢化玻璃、高档墙纸 墙面 高级实木复合地板 地面 厨房 筒灯、精品吸顶灯 灯具 造型天花、ICI米白色乳胶漆饰面 天花 进口墙纸 墙面 高级实木复合地板 地面 客厅、餐厅、卧室 用材明细 位置 ACTION 2.展示策略 大堂（品质、设计） 样板房及交楼标准 销售中心洗脑式看房流程设置 1 2 3 完美地盘包装 4 ACTION 3.星光城商业活动嫁接 —系列城市主题活动,与世博城市主题相嫁接，提升星光城街区活力及品位 目的：提升影响力 资源整合： 品味文化与生活 事件：林志玲携世博台湾馆巡游星光城（样板房开发/开盘） 时间： 10月 体验二 目的：凸显差异 资源整合： 资源配套与生活 时间：沃尔玛/必胜客签约仪式暨棕榈泉业主星光答谢会 时间：8月 嫁接一 目的：提升影响力 资源整合：资源与配套 沃尔玛开业暨黄江年度星光名人晚会 时间：12月 嫁接二 世博台湾馆 世博亲善大使 ·林志玲 整合星光城（包括沃尔玛）、裕元酒店、伊甸园等各类 高端资源及权益，派发星光卡 圈层营销——以推介“客户会会籍”的方式派发 目的： —营造圈层感，专属感 —突出“客户会”的稀缺性 —建立项目价值平台 ACTION 3.星光城商业功能嫁接 —星光卡,凝聚都市顶级生活资源 这是东莞地产史上最牛的卡 它凝聚着这个城市的最丰富娱乐休闲和商业精华 它等同于若