20131030中港CC Park商业物业发展建议报告(2#).ppt

中港CC Park项目商业物业发展建议报告 2013.10.30 本次深化报告需解决的几大问题： 从规划条件和市场角度出发，该地区是否适合做五星级酒店 合理进行2#地块产品规划方向 考虑2#地块商业裙楼业态组合 Part1 2#地块物业发展建议 地块初看 2#用地面积11527㎡，容积率10.0，总建筑面积可达115270㎡。初看地块，可进行如下判定： 一般商业楼栋单层面积为2000-3000㎡，11527㎡ 的用地面积可修建多达2~3栋楼。但实际上，如果修建2~3栋楼，受退距以及楼间距的影响，存在一定的不合理性。因此建议本地块修一栋楼 类型 名称 体量（万㎡） 酒店 W酒店 4 费尔蒙 5.3 希尔顿 6 写字楼 339 4.06 雄飞中心 5.5 华置广场 6 协信中心 4.5 业态建议 根据市场上写字楼以及酒店代表项目可知，不管是酒店还是写字楼，11万方的体量，如果只做某一种业态，体量过大，完全不合理。因此2#的业态建议为酒店+写字楼混合 业态分布示意 酒店 Hotel 办公 Office 商业 Commerce 楼栋可具体规划为商业裙楼、写字楼、酒店。根据目前市场规律，以及本身的运营和利润来考虑，商业裙楼在底楼，写字楼占据中低层，酒店在最高层 项目规划建议 但实际酒店、商业裙楼、写字楼综合后，会出现多种规划方式，从品质以及利润两方面的角度出发，我们建议两种规划方式： 方案一（品质）：酒店入户大堂20米吊顶，裙楼商业酒店内部化（类似洲际酒店）。裙楼商业作为酒店的专属服务配套，业态多以SPA、宴会厅等为主 方案二（利润）：酒店两侧面规划大型裙楼商业，规划如服装区、餐饮区、娱乐区等业态，可租可售，而酒店入户大堂规划在顶楼（类似香格里拉酒店），酒店的配套可建立在酒店的某几层楼 项目规划指标建议 总建筑面积 功能 塔楼单层面积 层数 L 幢数 层高 高度 建筑面积 115270 甲级写字楼 2300 26 1 4.2 109.2 59,800 五星级酒店l 2000 20 3.6 72 40,000 写字楼入户大堂及附属配套商业 2300 1 9 9 2,300 酒店附属及裙楼 1872 6.5 4.5 29.25 12,168 酒店入户大堂 1000 1 20 20 1,000 合计 　 　 　 　 190.2 115,268 方案一：酒店入户大堂20米吊顶，裙楼商业酒店内部化（类似洲际酒店） 大堂 廊桥咖啡厅 20米挑高酒店大堂 写字楼入口区 写字楼酒店采用分区入户，避免互相影响 项目规划指标建议 总建筑面积 功能 塔楼单层面积 层数 L 幢数 层高 高度 建筑面积 115270 甲级写字楼 2300 23 1 4.2 96.6 54,521 五星级酒店l 2000 20 3.6 72 40,000 酒店附属服务 5187.15 1 4楼4.5 4.5 5,187 商业裙房（包含酒店、写字楼大堂2000㎡） 5187.15 3 一楼6米，2-3楼4.5 15 15,561 合计 　 　 　 　 188.1 115,269 方案二：酒店两侧面规划大型裙楼商业，酒店入户大堂规划在顶楼（类似香格里拉酒店） 大堂 裙楼商业 顶楼主酒店大堂位置 写字楼入口区 酒店入口区（次大堂） 优劣分析 优势：方案一更注重酒店体验感，20米的超豪华酒店大堂，给客户视觉、感官上的冲击，让酒店从外到内表现出的超高的品质感，使酒店从下到上融为一体。 方案二可以从利润上给到酒店给大的支撑。首先从成本上来说，楼顶大堂较方案一的20米超级酒店大堂耗费更低，其次商业裙楼规划为其他商业，如服装、餐饮、娱乐等业态，可租可售，为酒店提供更多的收益 劣势：方案一所能提供到的利润较方案二更少 方案二较方案一所给到的品质感更弱，降低酒店调性 洲际酒店 洲际酒店 香格里拉大酒店 香格里拉大酒店 香格里拉大酒店 Part2 2#地块商业业态建议 香格里拉大酒店各设施详细指标 香格里拉大酒店商业裙楼1-3楼均以宴会厅为主，同时配有大量中西餐厅及酒吧，符合四川人好吃的特点,因此我们也建议餐饮在酒店的比重中占大的比重 方案一商业裙楼业态建议 方案一商业裙楼共计6.5层，全部规划为酒店服务配套设施，根据市场上五星级酒店配套综合，我们针对酒店商业裙楼做如下建议： 楼层 业态 一楼 宴会厅 二楼 宴会厅 三楼 咖啡厅、中餐厅 四楼 中餐厅、西餐厅 五楼 西餐厅 六楼 SPA、保健中心、会议室 六楼半 空中游泳池 方案二商业裙楼业态建议 方案二商业裙楼共计3层，规划为其他商业，根据市场上五星级酒店配套综合，我们针对酒店商业裙楼做如下建议： 楼层 业态 一楼 服装 二楼 餐饮 三楼 咖啡厅、中餐厅 Part3 2#地块品质提升建议 为保证实用性，外立面采用方正设计