20140123青岛市综合体(单体)研究57p.ppt

【六个先行】 例1： 万豪酒店是09年3月才开始介入设计工作，设计客房套数350套，当时设计工作已经进行了8个月，并通过了省建设厅的初步设计审查，且正是地下部分施工图最关键的时期，后勤部分方案的改变、电梯方案的改变、客房进深面积大小的新要求、核心筒布局改变等，直接影响到施工图的出图时间。09年7月开始底板的施工，造成边规划边设计边施工三边工程。 例2： 2010年底引入超五星级酒店威斯汀酒店，但酒店部分的结构已经施工完成，而威斯汀的设计标准（包括客房面积等）远远高于万豪酒店，加大建筑、机电的设计难度。比如现酒店客房房形有32种，相当于4个同类型酒店的客房种类。 经验教训： 项目获取土地确权并设立酒店业态后，先行招商，确立酒店品牌或经营模式，并在方案、规划、施工图（包括精装图）过程全程介入设计过程，否则，一定因酒店品牌的技术标准不一带来施工图的变更或二审。 【六个先行】 1. 设计阶段最大限度的考虑今后商业铺面的灵活、可调。 2. 商业策划先行、招商经理全程跟进设计，在规划阶段需要确定商业总体布局、人流动线、货流动线、公共走道、挑空区域、洗手间位置、主力店位置（尤其是餐饮）、卸货区、垃圾房等。 3. 一般来讲公共区需要装修，在方案阶段同步引入室内设公司开始设计，由其优化动线和空间，避免建筑设计和室内装修设计产生根本矛盾，也避免装修与机电设备的矛盾，如防火卷帘、空调风管、扶梯等。 对商业业态规划的建议 【六个先行】 4. 公共区确定后原则上不能改动，否则会产生防火分区、疏散通道及机电系统大调整。 5. 外立面：考虑要合理考虑广告位、LOGO位、LED屏并安目标进行规划报批。 6. 有特殊功能要求的如：电影院、室内冰场需提前规划考虑，Imax电影院是发展趋势，对土建要求较高，层高不小于15米，可容纳400人。室内真冰场对空间、机电、疏散要求都很高。 7. 主力餐饮店建议集中规划，便于排油烟、隔油池、燃气、电力负荷、送货电梯的考虑。同时餐饮燃气管道的铺设要与外立面协调统一考虑。 【六个先行】 四、装修设计·先行 若项目为精装修交房，装修设计就应该提前介入。建筑安装与精装施工图要同步，避免装修设计引来建筑、结构、机电的设计末端点位的调改；从而影响机电施工图的二次设计。 设计工作一定要遵循，从建筑到机电再到结构定型。因此精装修交房的超高层综合体工程，装修设计应合理先行，按照平面优化完成后建筑图纸，进行机电配置，结构设计，这样才能避免重大设计变更出现。 【六个先行】 例1： 从酒店设计流程来看，酒店品牌确定后，马上就要确定室内设计公司，他们的第一项工作就是和建筑师一起对平面布局进行梳理，按酒店设计要求规划平面，同时根据一些功能用房，尤其是宴会厅、前厅、大堂、泳池等对空间要求较大，对层高要求较高的区域重点提出要求，再进行建筑和结构上的预留和设计。 例2： 从商业来看，商业室内设计公司的第一步工作也要和建筑师沟通，以专业的角度提出合理的商业动线、挑空空间等，再进行建筑和结构设计。商业设计公司还可以对建筑与商业相关的立面提出建议，优化立面设计。一般来讲建筑师在酒店、商业设计上需要专业公司给予配合。 例3： 超高层项目住宅公寓也一样道理。青岛中心的教训在于户型优化确定与建筑安装专业不同步，导致预留预埋与优化户型不对位，造成投资加大、进度偏离预期，只能通过优化网络图计划的关键线路，采取技术、经济、合同措施纠偏进度。 【六个先行】 五、电梯设计与招标·先行 电梯设计和招标工作必须要先行。 定标后可根据厂家提供的具体技术参数进行施工图深化设计，避免造成核心筒大小预留的不合适，给工程带来灾难。 【六个先行】 例1： 青岛项目的部分电梯基坑就存在着过深需要回填的问题，并且施工难度大，周期长。 例2： 多数电梯井预留过大，尺寸不合理，浪费了空间，这些空间如果用于设备管井或加宽候梯厅宽度，将使设计更加优化合理。 例3： 7层以下电梯门宽度尺寸不够，需要水钻切割，造成返工损失。 【六个先行】 六、政策研究·先行 超高层综合体项目一般来讲是该城市或该地区的标志和重点，可利用这一点争取政府的优惠政策，甚至在获取土地时就开始争取。 提前了解政府行业主管部门执行国家和地方规范的情况，并且加以合理的运用，可以为项目的开发获取利益最大化；还能避免一些因设计图纸表述上的矛盾，产生工作反复。 【六个先行】 例1： 比如配套费的缓交和少交。 又比如：我项目的住宅受70/90政策约束。为保证高端项目的品质，与政府主管部门反复沟通，最终青岛市建委按照地区平衡的办法，即按青岛市市南区整体小户型面积比，批复了我方申报的5.8%指标。 例2： “公寓式酒店”与“酒店式公寓”名称问题。 业态名称的标注是否销售问题，直接影响项目收益。最早项目审批的名