全国成人高考专升本统考复习专用教材_民法第十章.docx

第十章用益物权用益物权是他物权的一种，即非所有权人对所有权人的物依法利用和收益的权利。在我国社会主义公有制基础上，传统的某些用益物已消失，如地役权、永佃权等。同时也出现了一些新的用益物权，如国有土地使用权、国有企业经营权等等。一、国有土地使用权(一)国有土地使用权的特征国有土地使用权的特点可以概括为：第一，权利主体主要是全民所有制和集体所有制单位，公民个人也可以成为这种权利的主体。第二，权利客体包括国家和集体所有的土地。第三，权利对国家或集体所有的土地享有使用、收益的权利，承担管理、保护、合理使用义务。第四，国有土地使用权可以依法出让、转让出租、抵押等。(二)国有土地使用权的出让国有土地使用权的出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地使用权转移给受让人，受让人为此支付土地使用出让金的行为。出让通过出让合同进行。土地使用权出让合同是指国家(或其代表)作为土地所有者与土地使用权受让人之间就出让土地使用权及如何行使使用权等所达成的明确相互问权利义务关系的协议。土地使用权出让具有下列法律特征：第一，土地使用权出让是国家作为土地所有者与土地使用者之间的一种权利义务关系，其特点是平等、自愿、有偿、有期。第二，国家作为土地所有者的地位不变，使用者只享有土地使用权，且能够取得土地使用权的主体基本上没有限制。第三，土地使用权出让的具体工作由地方政府来代表国家实施。第四，土地使用权出让市场即一级市场由政府垄断经营，任何部门、单位和个人都不得擅自经营。第五，可以出让使用权的土地范围为国家所有的土地，但各类自然资源、埋藏物、隐藏物不包括在内。第六，土地使用权的转移必须以取得土地使用费为代价，而且经过以方协议、招标或拍卖。土地使用权人经出让取得的土地使用权具有下列性质：一是相对独立性。土地使用权的取得虽然来源于土地所有权，但在土地使用权存续期间，使用权人在合同设定的权利范围内，对土地使用权，其他任何单位和个人，包括土地所有权人一国家，不得任意收回或非法干预使用权人的使用。二是物权性。这种物权性的使用权具有优先于债权的效力并具有物权的请求权。三是内容具有充分性。土地使用权人有对土地实行占有、使用、收益和部分处分的权利，仅次于所有权。土地使用权出让有三种形式：协议、招标和买卖。协议是由市县人民政府土地管理部门与土地使用人按照平等自愿、有偿的原则协商一致后，签订土地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标。拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订土地使用权出让合同。依现行法律的规定，土地使用权可因下列原因而终止：一是土地使用权出让合同规定的使用年限届满。二是政府提前收回。三是土地灭失导致土地使用权终止。(三)国有土地使用权的转让国有土地使用权的转让是指国有土地使用权人作为民事主体的一方，将土地使用权转移给作为民事主体另一方的新的土地使用权受让人的行为。土地使用权转让后，原土地使用权人与国家所确定的权利义务关系全部转移给新的受让人。新的受让人使用土地必须按照国家与原受让人之间订立的合同(土地使用权出让合同)进行，不能随意改变。新的受让人使用土地的期限为土地使用权出让合同规定的使用期限减去已使用年限后的剩余年限。土地使用权的转让应坚持这样几项原则：第一，土地使用权转让时，原受让人同时转让了土地使用权出让合同中规定的权利义务。根据这一原则，土地使用权可以多次转让，但无论转移到谁手里，国家和使用者的关系将不受影响。具体地讲，就是在土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登让文件中所载明的权利、义务随之转移。第二，土地使用权与土地上的地上建筑物产权一致，即土地使用权与地上建筑物必须同时转让。具体地讲，土地使用权转让时，土地上的地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物的所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物的、其他附着物作为动产的除外。第三，不得损害土地及地上建筑物的经济效益。第四，使用权人必须在对土地进行一定开发之后才能转让。土地使用权转让合同是指原受让人或再受让人与新的土地使用者(新的受让人)之间订立的转让土地使用权的协议。由于土地使用权的转让是以土地使用权的出让为前提的，因而转让合同也必然以出让合同为前提而订立。即未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不能转让，且出让合同中规定的条款及其他建设条件和土地使用规则等的规定仍适用于转让合同，如果新的受让人要改变出让合同规定的建设条件、土地用途和规划建筑要求，应向出让人提出申请，经政府有关部门审查同意后，重新签订出让合同。此外，因为转让合同是原受让人与新的受让人所签订的协议，所以，转让合同除承担出让合同规定的权利义务外，还有原受让人与新的受让人之问的一些新的权利义务关系内容，如转让的价款及支付方式、违约责任等一些