201212_广州_东瓜宇地块_可行性研究报告.pptx

南沙东瓜宇地块可行性研究报告;第一部分：项目本体条件分析 第二部分：南沙区域发展分析 第三部分：南沙房地产市场分析 第四部分：项目整体定位 第五部分：项目开发模式 第六部分：经济测算;一、项目本体条件分析;本案;二、项目现状;三、区域规划;Four Factors(3);二、南沙区域发展研究;Part1 ;南沙位于广州市最南端，处于珠江三角洲经济区的几何中心，以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。南沙是实现穗、港、澳三地互联的主要交通要塞之地，是广州南拓的主轴、广州唯一的出/入海口，更是目前位于华南地区唯一国家级新区。;07-11年南沙GDP变化图;三、人口结构;在工业化进程主导下，以汽车、船舶等大型制造业为代表第二产业在南沙产业结构中比重最大，达80%左右； 随着产业结构进一步调整与优化及城市化进程加快，以物流、房地产业、旅游业等为代表第三产业比重呈上升趋势，第三产业对南沙经济增长的贡献率在不断提高。;自07年以来，南沙国内商业销售逐步活跃，国内商品销售额保持着增长趋势。南沙商品交易市场活跃程度较强。 从社会消费品零售情况来看，自07年以来，南沙社会消费品零售增长率保持在20%以上水平。南沙本地居民及政府、企事业单位消费需求处在高速扩张阶段。;商品消费市场较为活跃，企业、居民消费需求处在高速扩张阶段。;Part2 ;解读一：南沙成为第六个国家新区;解读二：粤港澳合作示范区;解读三：共建粤港澳优质生活圈;解读四：南沙将打造珠三角的城市交通枢纽;解读五：原番禺三镇并入南沙新区;六、南沙新区规划小结;三、南沙房地产市场分析;Part1 ;土地成交：2012年1-10月南沙区共成交宗地5宗，成交面积约56万㎡，均为二类居住用地。成交平均价格方面为2321元/㎡，较2011年2172元/㎡上涨7%左右。预计2012全年成交面积将达70万㎡； 南沙晋升国家级新区后，各大房企纷纷进入南沙，10月26日，富力以6.55亿成功拿下南沙街金业小学西侧地块，折合楼面价3287元/方刷新南沙单价最高记录。;（二）商品房市场;星河丹堤;（二）住宅销售情况分析;广晟海韵兰庭、海力花园;（四）区府板块主要项目分析;项目名称;楼盘名称;楼盘名称;2、金洲商圈;楼盘名称;楼盘名称;楼盘名称;景观资源板块楼盘主要以满足投资兼度假需求的改善型客户为主，供货多为120 ㎡以上的舒适型三房、四房。;从竞争楼盘户型配比来看，以122-143㎡舒适型三房及92-120㎡三房户型占比较大，分别达34%、29%。 从各户型走货速度来看，两房因货量少，总价低，走货速度最快，小三房次之。;三、南沙住宅市场未来竞争分析;客户由内向外;Part2 ;项目周边主要分布有四种商业业态： 以街铺为主的裙楼商业——进港大道沿线等； 以住宅底商为主的社区商铺——南沙碧桂园、富港花园等； 以潮流百货为主的商业步行街——金洲商业街； 以shopping mall为主的大型商场——华汇广场、金莎广场、今洲广场等。;;项目周边临街商铺越靠近商业中心或交通枢纽，整体形象越好，消费人群人流量就越大，经营水平越好、租金水平越高的态势。;楼盘:南沙碧桂园 面积:38-110m2 业态:餐饮、地产中介 租金:40-100元/月/㎡;金洲商圈社区商铺经营业态以小型餐饮、服饰等为主，整体售价维持在25000元/㎡左右，租金在40-150元/㎡ 。租售价格与临近区域相比仍较低，有一定升值空间。 目前各楼盘商铺仍有充足货量未推售，主要原因是发展商对商铺预期售价较高，推货意愿不强。;概况：南沙当前最为繁华的商业步行街，主要依托着一些9层高的住宅裙楼商铺组建而成。 主要经营业态：包括服装、饰品、餐饮、电子产品、书店等，以中低档品牌为主。 人气：工作日及白天较为冷清，多做晚间餐饮生意。;;作为南沙最早起步的步行街，金洲商业街整体商业氛围较好，周末人气较旺，各商铺经营状况较好，租金相比周边商铺较高，出租情况良好。 总体来讲进驻品牌以中低档居多，业态紊乱， 档次偏低，工作日及白天较为冷清。;五、项目周边大型商场调研分析;位置：进港大道与珠电路交界处 规 模：占地面积2.7万㎡ ，商业部分共4层，建筑面积约3.3万㎡ 商铺情况：一、二楼部分商铺对外销售，面积为43-260平方米，三、四层会由开发商自留经营。 租售价格：2011年商铺开售，一楼均价3万元/㎡ ，二楼均价1.5万元/㎡ 。首层租金100-150元/㎡，二层租金50-70元/㎡。 商场经营：前3年将由开发商进行统一招商经营。其中，前两年的租金将以每年8%折扣点的方式在销售价格中一次性扣除，第三年发展商将继续以总价8%的方式交租给业主。 租赁情况：现正进行招商试业。目前保