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第1章 物业管理招投标 1-1 物业管理招标 1-2 物业管理投标 1-3 物业管理定标后的工作 1-4 物业管理服务合同 1-1 物业管理招标 1-1-1 物业管理招标概念与原则 1-1-2 物业管理招标的方式 1-1-3 物业管理招标程序 1-1-4?? 物业管理招标文件 1-1-1物业管理招标概念与原则 1．物业管理招标概念 2．物业管理招标的原则 1．物业管理招标概念 物业管理的招标，是指物业所有权人、其法定代表的开发、业主委员会，在为其物业选择管理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投，从中选择最佳对象，并与之订立物业管理合同的过程。内容要点： （1）物业管理招标人是特定的 （2）物业管理招标的客体是物业管理项目 （3）招标是一种竞争方法。 2．物业管理招标的原则 （1）公开原则 （2）公平原则 （3）公正原则 （4）实事求是、合情合理原则 1-1-2 物业管理招标的方式 1．公开招标：是指招标人（业主或开发商或物业管理企业）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请所有愿意参加投标的投标人的招标方式。 2．邀请招标：是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式。 3．协商招标（又称为议标）：是指开发商或业主不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业，邀请其投标，然后通过平等协商，最终达成协议。 1-1-3? 物业管理招标程序 1．准备阶段 2．实施阶段 3．结束阶段 1 ．准备阶段 （1）成立招标机构； （2）编制招标文件 （3）确定标底 （1）成立招标机构 1）自行成立招标机构 招标人为实力雄厚的大型开发商或联合开发机构，有能力从物业的设计、施工监理到验收，整个开发的过程都统一自行成立招标机构，包揽其“一条龙”的招标工作，物业管理招标也理应由开发商自行成立的招标机构来完成。 2）委托招标代理机构招标 最大优点在于招标机构与投标人之间做到信息充分对称，使得在招标项目专业性较强或开发商和业主信息不充分的情况下，招标得以顺利完成。 （2）编制招标文件 1）投标人须知 ①投标的条件 ②对投标文件的要求 ③对招标程序的说明 2）合同条款 分为一般性条款和特殊性条款。 3）技术规范 详细说明招标项目的技术要求 （3）制定标底 标底是招标人为准备招标的内容计算出的一个合理的基本价格，即一种预价格，主要作用是招标人审核报价、评标和确定中标人的重要依据。 首先，标底的制定与招标文件的编制有着密不可分的关系。标底制定取决于招标文件中对项目工作量的说明是否正确。 其次，标底的制定应建立在一个比较先进的物业管理方案基础上，这样的标底才切合实际。 2．实施阶段 （1）发布招标公告或投标邀请书； （1）招标公告或投标邀请书 1）发布招标公告的渠道：指定的招标公报、官方公报、本国报纸、技术性或物业管理期刊以及物业管理信息网络等媒体。 2）发布招标公告的时间安排：①刊登招标公告所需时间；②投标人准备投标所需时间。 3）招标公告的内容和格式 （2）组织资格预审 1）资格预审的程序： ①发出资格预审通告或资格预审邀请书。 ②出售资格预审文件。 ③评审。 2）资格预审的内容 ： ①申请企业的基本情况 ②申请企业的财务状况： ③经验和过去的表现： 3）资格预审的评审方法：定项评分法 （3）召开标前会议 1）召开标前会议的目的是澄清投标人提出的各类问题。 2）标前会议通常在招标人所在地或招标项目所在地召开 3）标前会议的记录和各种问题的统一解释或答复，是招标文件的组成部分，应整理成书面文件分发给参加标前会议和缺席的投标人。 标前会议 （4）开标、评标与定标 1）物业管理开标 2）物业管理评标 3）物业管理定标 1）物业管理开标 开 标 人：为招标机构 开标时间：为预先约定的时间。 开标形式：公开开标和秘密开标 开标程序 ：八个步骤。 开标结果：与业主议标；未中标；此次投标作废。 2）物业管理评标 评标组织机构为评标委员会； 评标委员会可由招标单位组织具有相应专长的内部人员组成或同时邀请相关专家参加，也可由专业咨询公司代理。 评标方法： A．低价评标法 B．打分法 评标程序如下： A．初步审查标书 B．评委评审标书 C．评议物业管理企业的答辩情况 3）物业管理定标 ①定标程序： 评委会评审：内容包括服务质量、报价及补充说明、主要服务方式与特殊服务。 招标人再评审：尊重评标结果、不承诺选择最低报价。 ②定标方法：采用综合评议法。先选择报价最低的投标书，然后针对投标企业情况及