第四章-房地产价格影响因素.ppt

第四章 房地产价格影响因素 第一节 房地产价格影响因素概述 第二节 房地产自身因素 第三节 人口因素 第四节 制度政策因素 第五节 经济因素 第六节 社会因素 第七节 国际因素 第八节 心里因素 第九节 其他因素 第一节 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识 房地产估价的主要难点是，房地产价格的影响因素多种多样且难以把握和量化。要把握房地产价格的影响因素，量化其对房地产价格的影响，要建立下列8点认识： ⑴ 不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的； ⑵不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的； ⑶不同的影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的（下图）； ⑷ 有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关； ⑸各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的； ⑹同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的。 ⑺各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的； ⑻某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响，主要依靠估价人员根据自己掌握的估价专业知识、对当地房地产市场的深入了解和长期积累的估价实践经验作出判断； 二、房地产价格影响因素的分类 房地产价格影响因素多而复杂。先分为房地产自身因素和房地产外部因素两大类，然后再进行细分。 房地产自身因素区分为区位因素、实物因素和权益因素。 外部因素再分为：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、其它因素六类。 （下图） 另一种分类：一般因素、区域因素、个别因素 第一节 房地产自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓房地产自身因素，是指那些构成房地产实物、权益和区位的因素。 第三节 人口因素 房地产(特别是居住房地产)的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大影响。 1、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之亦然。 在城市，特别是随着外来人口、流动人口的增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起城市房地产价格上涨。 2、人口结构 性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成。 家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位的变动，从而引起需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化进而影响房地产价格。一般来说，家庭人口规模小型化，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。 3、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。 第四节 制度政策因素 一、房地产制度政策 二、税收制度政策 三、金融制度政策 四、相关特殊政策 五、相关规划和计划 一、房地产制度政策 房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的。 例如，在传统土地使用制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在； 在传统城镇住房制度下，对住房实行实物分配、低租金使用，必然造成住房的价格、租金低落。 而改革国有土地使用制度和城镇住房制度，允许土地使用权出让、转让，推行住宅商品化、社会化，实行住房分配货币化，就使房地产价格显现出来，反映客观的房地产市场供求状况。 房地产价格政策 房地产价格政策是指政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施等。政府对房地产价格干预的方式，可能是直接制定价格，也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。 房地产价格政策抽象来看可以分为两类：一类是高价格政策；一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或者有意通过某些措施来抬高房地产价格；低价格政策，一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。 抑制房地产价格的措施是多种多样的，主要有： ①政府在房地产价格高涨时通过增加土地供应或者加大、加快房屋建设，以增加房地产的供给，从而平抑房地产价格； ②规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率来定价； ③制定最高限价，规定出售房地产价格不得突破此价格； ④建立一套房地产交易管理制度，遏制房地产投机炒作。 ⑤税收、金融政策来稳定或抑制房价。 二、税收制度政策 有关房地产的不同税种、税率及其征收环节，对房地产价格的影响是不同的。 （一）房地产开发环节的税收。会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上升；相反，会使房地产价格下降。 （二）房地产流转环节的税收。增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地