第四章市场比较法.ppt

上周要闻评介 第四章 市场比较法 理论依据 适用对象 应用条件 4.2 市场比较法估价步骤 收集资料的途径 选取可比实例 例4-1 有一砖混结构的住宅，建筑层数为7层，地区级别为8级，现空置。要求用市场比较法评估其出售价格，可从表3-2所给的资料中选取合适的可比实例。 建立价格可比基础 例4-4 搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积200平方米，成交总价80万元人民币，分3期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后付清。乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺，成交总价1 5万美元，于成交时一次付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，试在对其成交价格做有关修正、调整之前进行“建立价格可比基础”处理。根据以上内容，进行五个统一： 年利率为6% 人民币：美元=1：6.82 乙交易实例建筑面积与使用面积的关系为1：0.75 统一付款方式 统一币种和货币单位 想一想  有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块使用人的索价为交易双方都是公平合理的正常价格应为多少？ 交易税费非正常负担的价格修正 例4-7 某可比实例，成交价格为6000元／平方米，在估价调查中得知是属于亲友之间的交易，根据当地区市场行情，此交易比正常市场价格低6%左右，则将此交易实例修正为正常价格是多少？ ②环比指数 价格变动率法 例4-10 评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格3000元／平方米，成交日期2004年10月末。另调查获知该类房地产至2005年2月末平均每月比上月上涨1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月上涨2%。对该可比实例尽心交易日期修正，修正到2005年9月末的价格为多少？ 区域因素与个别因素修正 直接比较法 间接比较法 该项修正也可称为房地产状况修正 求取比准价格 数字化公式： 求取方法 3、中位数 4.3 市场比较法的难点与存在的问题 难点 问题 4.4 市场比较法运用举例 比较因素分值表 比准价格计算表 比准价格计算表 例2 建立价格可比基础 计算比准价格 修正系数主观性大，量化有难度 对价格指数的依赖，造成求取的难度 基本公式应用中的问题 修正基准的问题 估价对象 价格 可比实例 成交价格 交易情况 修正系数 交易日期 调整系数 不动产状况 调整系数 × ＝ ＋ ＋ ＋ 1 估价对象 价格 可比实例 成交价格 交易情况 修正系数 交易日期 调整系数 不动产状况 调整系数 × ＝ × × 两种公式 以估价对象为基准；以可比实例为基准 例1 ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 ? ? ? ? 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 2005.6.30 2005.6.18 2005.5.24 2005.3.16 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域因素 交通条件 一般 较好 一般 较好 商业配套 一般 较好 一般 较好 公共设施 一般 一般 一般 较好 环境状况 较好 一般 较好 很好 个别因素 建造年代 2000年 2000年 1998年 2002年 朝向 南 南 南 南 层次 2/6 1/6 3/6 6/6 装修 普装 普装 精装 精装 因素条件说明表 ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 1710 1710 1714 1611 交易情况 100 100 100 100 区域因素 交通条件 100 102 100 103 商业配套 100 103 100 102 公共设施 100 100 100 101 环境状况 100 98 100 105 小计 100 103 100 111 个别因素 建造年代 100 100 97 103 朝向 100 100 100 100 层次 100 98 104 96 装修 100 100 101 105 小计 100 98 102 104 ? 实例A 实例B 实例C 成交价格(元/㎡) 10998 11344 11083 交易日期 1710/1710 1710/1714 1710/1611