20110714富基世纪公园解析方案.ppt

小结： 1、本期主推84-128平米的两房和三房，共计2284套 2、均价4980元/平米，起价2578.38元/平米，均价6476.43元/平米 3、推出20套特价房，总价再减3-6万。 营销进度 项目商业分析 商业优劣势分析 * 一、高端消费人群丰富，消费潜力巨大，高端消费场所和 文化性消费缺乏； 二、居住及文化氛围较浓，商业发展良好； 三、本区域内城市规划较好，未来交通十分便利。 商业机会 商业优劣势分析  一、目前整体经营氛围较弱，人流量不够理想； 二、临街商业形象较差，提高整体形象难度大。 三、本项目较近区域存在大量待开发项目，对本项目后期稳定经营带来压力。 经营风险 富基世纪公园商业项目实地考察解析方案 报告框架 第一部分“第6区”浅析 第二部分：商业市场概况 第三部分：团队人员介绍 第三部分：项目考察浅见 “第6区”浅析 第一部分 望城辖13个镇、3个乡，总面积1046.42平方公里，总人口56.63万人；望城撤县设区后，长沙市辖6个城区，总面积1915.28平方公里，是原城区面积的2倍。 砸破“蛋壳”，长沙城长大一倍 长 沙 县改区消除城乡分割弊端 长沙城市辖区仅在1996年进行了区划微调，撤销原郊区，设立芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5个区，城区行政区划基本沿袭解放初期的范围未变，“蛋壳”包围，制约发展，城乡分割现状亟待改变。如能适时将县改区，扩大市区面积，拓展城市发展空间，能避免市与县在产业布局、市政建设等方面容易出现的项目雷同、资源浪费、重复建设等问题，消除城乡分割带来的弊端。按照主城区、都市圈、城郊带三个层次，实现以城带乡、以镇带村，加快城乡一体化进程。 望城县改区，对长沙市的好处，是扩展了城市发展的空间； 对望城县的好处，则是加快城镇化进程，能够促使经济更快发展，提升招商引资影响力。 望城县改区——双向影响力 “撤县改区”后变化 “一改三不改”的原则，名字由县改区，但区域范围、人员编制、财税体制等都不变 县改区将推动整个城市建设 县改区将促进生活质量提高 望城区未来五年规划 未来五年，望城区将按照大力实施“建设新城、强工兴园、城乡一体”发展方针，加快推进新型城市化、新型工业化、农业现代化。到2015年，地区生产总值达到600亿元以上;财政总收入达到80亿元以上;工业总产值达到1300亿元以上;全社会固定资产投资累计达1800亿元以上;城镇化率达55%以上;城镇居民人均可支配收入年均增长14%以上，农民人均纯收入年均增长18%以上。 商业市场概况 第二部分 望城商业规划 从前景来看，规划体系非常完善，大型商场、特色商业街、大型批发市场、零售商业、物流中心规划齐全。 一、商业体系规划 岳麓区商业体系结构为：1个市级商业副中心；3个城市副商业中心，27个社区级商业中心。 二、特色商业街规划 重点规划构建27条特色商业街。 三、大型零售网点规划 岳麓区共规划大型零售网点74处。 四、农贸市场规划 社区农贸市场按“综合农贸市场—农加超—标准菜市场”三级层次规划新建30处。 五、商品交易市场规划 规划新建19处。 六、物流体系规划 规划形成2处综合性物流园区。 区域商业格局 * 【普瑞大道商业带】 历史及意义：普瑞大道主道有一个“普瑞温泉大酒店”。沿线诞生了较多小商铺，由此形成散点状分布的主干道商业带； 总体量：营业面积约3万平方米； 形象：整体规划不完善。恒大名都、世纪公园等大型楼盘临街商业，但是周边有很多零散铺面，形象差，档次低； 业态：小街铺（如小餐馆、小型超市、酒店、五金建材等） 消费人群：普瑞大道沿线住户及周边居民等人群。 普瑞大道商业带：点状商铺连成一条线，形象参差不齐，消费品类少。 * 【雷锋大道商业带】 历史及意义：望城主干道之一。大道集聚了大药房、环球家具店、鹏程大酒店等大型商业形成具有一定规模及大量车人流量的商业带；街道宽，形象好。 总体量：营业面积约5万平方米； 形象：大型的商业休闲带； 业态：长沙医学院、商学院北津学院、长沙附一医院、湖南省废旧物交易市场，沿街商铺涵盖服饰、餐饮、娱乐休闲、美容等多种业态； 消费人群：周边居住人群群。 雷锋大道商业带：大型特色商业中心，体量大，商业消费品类多 * 历史及意义：整个西部区域中，市委市政府区域已经明确定位为中央商务区、政务区，大量的商务活动、密集的人流，需要大片的腹地区域为之提供住宅配套，成为未来的“中心居住区”。而毗邻河西CBD的金星大道北板块，为之奠定了良好的物质、文化、交通、居住基础。 形象：现在正在规划建设中，周边已有一些成规模的商业。 业态：社区商业、小商铺（如小餐馆、小型休