第四篇土地综合管理.ppt

第六章 城市土地市场管理 第六章 城市土地市场管理 第一节 城市土地市场管理概述 第二节 城市土地市场供需调控 第三节 城市土地市场价格管理 第四节 城市土地市场微观管理 第一节 城市土地市场管理概述 一、城市土地市场的基本概念 二、中国土地市场体系的构成 三、城市土地市场运行机制 四、城市土地市场管理的手段 五、城市土地市场管理的内容 城市土地市场的基本概念 市场—— 狭义的市场是商品交换的场所 广义的市场是指商品交换中发生的经济关系的总和。 土地市场—— 狭义的土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所。 广义的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和。 土地市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者。 土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利。 根据土地市场的客体的不同，土地市场包括城市土地市场和农村土地市场。 土地市场一般指城市土地市场。 土地市场的一般特点 权利主导性 交易客体的异质性 强烈的地域性 不完全竞争性 供给弹性较小 政府管制较严 供给滞后性 中国土地市场体系的构成 按市场主体分 涉外市场 境内市场 按地域划分 城市国有土地使用权市场 按交易梯次分为出让市场和转让市场 农村集体土地市场 按市场流转的客体划分，分为农村集体所有农用地使用权流转市场、农村集体建设用地使用权市场和土地产权股份化改制等 城市土地市场的结构体系 城市土地市场类型结构 城市各类用地市场 城市土地产权市场 城市土地市场层次结构 城市土地一级市场 城市土地二级市场 城市土地市场组织结构 城市土地市场主体组织 城市土地市场中介组织 城市土地市场调控组织 三、城市土地市场的运行机制 宏观调控机制与市场机制的关系 城市土地市场管理的必要性 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的 城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的 土地是一种稀缺性资源，土地的利用具有巨大的社会性 由于土地的不可移动性，土地市场上实际流转的土地产权需要国家法律确认和保护 由于土地具有保值并不断增值的特性，土地市场比其他市场具有更大的投机性 城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理 由于缺乏有效的宏观管理和调控，土地开发和供给存在一定的盲目性 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失 土地资源配置不合理 我国城市土地市场运行中存在的问题 土地市场结构不合理 政府调控土地市场乏力 土地价格不能真实反映土地的供求关系 土地资产流失严重，市场配置的比例不高，透明度低 土地市场法律体系不完善 四、城市土地市场管理的手段 （一）法律手段 1.《中华人民共和国宪法》 2.《中华人民共和国土地管理法》 对市场客体的规定、土地用途管制制度、土地登记制度、占用耕地补偿制度、严禁闲置土地、严格限制行政划拨用地范围、规定新增建设用地有偿收入分配办法、政府拥有土地收回权、对农村土地市场的规定。 3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 4.《中华人民共和国城市房地产管理法》 （二）经济手段 1、税收政策 通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税实现对土地市场的调控。 通过减免税实现对土地市场的调控。 2、地租政策 3、财政投资政策 引导社会投资，调整产业结构，调节地区差异 4、金融政策 直接调控 间接调控（贷款利率和期限、贷款成数） （三）行政手段 制定全国土地利用计划 规定限制供地和禁止供地的范围 建立土地有形市场 建立交易许可制度和交易预报制度 建立土地储备制度 建立地价等市场信息公开查询制度 目前土地利用计划存在的问题 计划编制往往流于形式，脱离实际，不具备操作性 土地出让计划基本没有约束力 出让计划不公开，透明度低，无法发挥其引导投资的作用 在计划管理中农用地转用指标没有分类 完善土地利用计划的措施 应分类下达农用地转用计划 年度土地利用计划要在土地利用总体规划的指导下从紧编制 切实加强计划执行情况的检查考核 将土地利用年度计划与土地集约利用结合起来 建立新的土地供应审批程序 土地储备制度的概念 土地储备制度，是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来,由政府或政府委托的机构进行土地开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发后，根据城市土地出让的年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。 城市土地储备制度的意义 有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用 有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率 有利于土地利用总体规划和城市规划的实施 有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场 土地储备制度的作用 有利于增强政府对城市土地的宏观调控