天门生姜大市场定位方案初稿.ppt

天门生姜综合大市场运营策划第一阶段 项目市场调研  项目背景 项目地理位置 本项目地处铜陵南大门，虽然距铜陵市区直线距离12公 里，但由于镇区属低山丘陵区，严重阻碍了地区交通发展，使镇 区与市区以及外围城市联系较为不便，造成城镇经济发展滞后。随着近几年地区经济快速发展，天门镇的交通条件得以明显的改善，给城镇发展带来了前所未有的机遇 区位 项目的背景 2、宏观环境调研 城市经济 从总量指标来看，铜陵近5年经济呈现较大规模增长；从人均指标来看，人均GDP也获得大幅增长，居民财富增长迅速。从GDP 总量和人均GDP 增长率来看，从2007年开始，铜陵增长率逐年上升，进入新一轮经济加速期，预计未来2-3 年内经济将保持快速增长 　　2007年全年实现生产总值286.83亿元，按可比价计算，比上年增长15.1%。按常住人口计算，全年人均生产总值39838元。工业增加值占地区生产总值比重为62.5%。全年城镇居民人均可支配收入16769元，比上年增长 17.6%；城镇居民人均消费性支出9205元，增长14.1%。2007年，全市在岗职工年平均工资23376元，增长22.2%。 2007年城乡居民人均人民币储蓄存款余额15651元，比上年末增加776元；人均本外币储蓄存款额为15734元，比上年增加731元。 ??余 全市生产总值跨过了两个百亿元台阶，由2002年的93亿元增加到2009年的343.7亿元，按可比价计算，年均增长16.6%，总量在全省前移2位；人均地区生产总值超过5000美元。财政总收入跨过五个十亿元台阶，由9.4亿元增加到50亿元，年均增长39.4%，总量在全省前移9位。规模以上工业实现增加值、主营业务收入和利润年均分别增长21.9%、41.8%和58.1%，总量在全省的位次分别前移了5位、2位和6位。“861”行动计划顺利实施，有色金隆电解铜扩建、铜化60万吨磷复合肥、海螺三期、国电一期等重大项目相继建成或开工建设，五年累计完成固定资产投资395亿元，相当于2003年前47年投资额的总和。 铜陵市人口 铜陵市商业格局及趋势 铜陵已形成核心商圈、次级区域性商圈、社区商圈共存的城市商业体系。 核心商圈◎构成：由长江路、淮河路、金山路和义安路田字商圈组成。◎覆盖：内环核心区域，朝阳路杨家山路等几条城市主要干道纵横其间，汇集财富广场、世纪华联、苏宁电器、合肥百货大楼等大型商场了众多专卖店、餐饮名店、高档写字楼和宾馆。◎辐射：涵盖购物、休闲、餐饮、娱乐和商务等多种商业形态，直接辐射市区上几十万人口，间接辐射周边铜陵县和狮子山、郊区、开发等靠近铜陵的地区。 次级区域商圈 近年来铜陵商业地产开发重心向外转移，在一些社区成熟的地段逐渐形成区域中心商业，其提供一定的比较性购物服务，兼顾社区便利性购物，规模较邻里中心大，业态较邻里中心多元，既对核心商圈功能起到补充，又构成对周边各中小型社区商业的业态延伸，尤以城南、城西的发展最为明显 社区商圈 社区商业因其购物便利、品种档次适应性强、经营长期性、顾客稳定性及服务亲和性等优势，在铜陵得以长足发展，并日渐成为开发热点。 宏观经济分析 宏观经济：1、 GDP持续稳定增长（16.6%）；2、 宏观利好调整（土地政策、物权法等）；3、 全国城市化进程；4、 国民投资渠道进入房地产市场 5、 市场放量大带来的供需矛盾 6、 政府强化调整 3、项目地段环境调研 地段商业环境 招商引资成效显著。截止2004年共引进企业11家，实际到位资金9000万元，超额完成了县下达目标任务，其中投资款500万元以上项目4个，新引进2个，即铜陵金丰经贸公司和上海申粹建材公司。 地段区位特征 天门镇地处安徽省铜陵市南部，该地区属暖温带半湿润季风气候。本项目地点距市区9.8公里。由于该地区工业企业较少，污染不重，目前大气环境质量较好。 地段未来规划状况 商业+住宅=一体化高质量城镇 项目地块开发条件 天门镇地处安徽省铜陵市天门镇经三路以西，经二路以东，老顺牌路与新顺牌路之间的区域，该地块地势南高北低地势相对平整 4、项目商圈调研分析 项目商圈范围的确定分析 商圈范围划分确定 1.商圈范围 A.集中型商圈 天门镇董店市场70余家临街商店 市区 6家农贸市场 B.分散型商圈 天门镇周边：朱村镇市场80余家临街顺安市场200余家临街商店大通市场40余家临街商店 商圈的分析 地点类型 A.孤立店 B.未规划商业区 行业型态 A.于主要商店街、干道之行业类型 B.以贩卖产品为主，生产之为次 建物型态 a.建筑高度5-15米，楼