万科年报有得有失消化高价地仍需时日.docVIP

万科年报有得有失消化高价地仍需时日 ??2009年03月11日08:41??第一财经日报　　昨日，万科A(000002.SH)公布了2008年年报，内地房地产领跑者给出的答卷有得有失。尽管通过快速降价与削减开工，令万科在年末手持现金近200亿元，财务稳健性得到充分体现，但是下降明显的利润率、在房地产上市公司中名列前茅的存货跌价计提，依然为其带来阴霾。 　　昨天，万科A跑输大市，在143家地产股平均上涨2.42%、深成指上涨约98点的情况下，万科下跌1.01%。 　　万科2008年计提的存货跌价约12.3亿元，它们大多为2007年的“地王”项目。考虑到递延所得税因素后，这部分存货跌价准备对万科税后净利润的影响为9.2亿元。这使它的纯利润率从2008年中期的12%左右，下降到2008年末的10.43%左右。 　　在2007年的上市房企挥舞巨资追逐地王的狂潮中，万科到底是在哪些城市被“套牢”？ 　　从年报来看，万科计提存货跌价准备的城市包括福州、广州、上海、天津、无锡、北京、武汉、成都、南京9个城市。其中，价值下跌最多的前三位依次是约2.16亿元的成都金色领域、约1.69亿元的南京金域蓝湾和约1.52亿元的福州金域榕郡。而成都和南京各有3个项目都计提了存货跌价，其总值分别约3.3亿元和3.1亿元。 　　在南京，存货“跌价”最厉害的金域蓝湾，是万科在2007年7月26日，通过117轮竞拍以超出底价3倍的价格约17.85亿元拿下。其楼面地价每平方米高达3278元，加上建安成本、营销费用、相关税费等，当时业内人士预计未来售价有可能突破8000元，创造南京江宁区的新高。 　　由于楼价下滑，2008年9月近邻万科金域蓝湾的恒大绿洲花园毛坯房开售，单价只有4600元～5000元/平方米。在去年的三季度，万科不得不计提这一项目的存货跌价准备约1.69亿元，相当于跌价9%左右。 　　雪上加霜的是，在今年的3月3日，南京万科金域蓝湾的附近一幅地块以2000元/平方米的楼面地价拍卖却出现流标，它的价格比万科金域蓝湾的地价还便宜4成。而一季度万科会否对地王项目继续进行存货跌价的计提，目前尚不得而知。但是从2008年7月第一次宣布拟发售，至今这一项目的开盘日期仍在顺延。 　　值得注意的是，2007年10月，在万科已经宣布珠三角拐点出现的时期，南京万科仍然经过35轮竞争，拿下了南京金色城品项目的地块，楼面价为3687元/平方米。在销售策略上，还出现了交楼标准“精装改毛坯”的变化。 　　目前，万科已经南京“换帅”，有近10年“万科生涯”的行政总监朱保全履新南京万科总经理。曾先后在“东莞松山湖1号事件”和“南京价格门事件”中担当“危机公关”的重任，还曾被派往绵竹担任万科抗震救灾前线指挥部总指挥……朱保全的履历不可谓不丰富。 　　在广州，万科2007年7月19日，以4.2亿元拿下番禺地王，其楼面地价达到5783元/平方米。2008年7月，万科将其命名为“金色城品”开盘，毛坯价约10000元/平方米。但是，它周边的奥园、海伦堡等楼盘价格，售价几乎只相当于它的一半。从广州房管局的网站阳光家缘上可以看到，金色城品8个月来只售出70套。尽管广州万科坚称，“我们没有亏本卖房。”但是万科在去年四季度不得不计提该项目的存货跌价准备约8739万元，相当于跌价了21%。在13个计提存货跌价损失的项目中，比例较高。 　　对于已经计提存货跌价准备的项目，万科总裁郁亮表示公司会组织集团的专业力量进行集中攻坚，通过精耕细作，深入研究客户需求、提高产品价值创造等方式，增加项目的盈利能力。 　　万科董事长王石则表示，尽管万科在行业宏观趋势上做出了基本正确的判断，但在牛市的大环境中，过于舒适的环境使万科在经营细节上暴露出诸多不足，一些专业能力表现甚至出现了下滑的迹象。这已经成为2009年万科面临的最大挑战之一。 ??2009年03月10日10:00??新浪房产　　新浪房产讯 万科企业股份有限公司(000002.SZ，下称万科)昨日发布2008年业绩公告显示，公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%；实现净利润40.30亿元，同比下跌16.7%，其主要原因之一是公司对13个可能存在风险的项目计提了12.3亿元的存货跌价准备。如果不考虑存货跌价准备的影响，公司2008年的净利润实际比2007年略有增长。除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.3个百分点。 ??? 以下为万科年报08年形势分析与09年展望全文 　　管理层讨论与分析 　　市场环境变化与管理层看法 　　2008年，住宅市场经历了深刻调整。国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4