个人出租房屋相关税收政策.doc

个人出租房屋相关税收政策问答 一、个人出租房屋行为应缴纳什么税？ 按照税法的规定，个人出租房屋取得的收入应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、城镇土地使用税、印花税和个人所得税。 二、个人出租房屋如何计算缴纳各项税款？ 对个人出租房屋应区分出租住房和出租非住房两种行为分别对待。 1、营业税 对个人出租住房的，根据财税［2008］24号文件规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税；对个人出租非住房，税率按5％征收；个人出租房屋如果月出租收入在5000元以下的（辽地税发〔2008〕129号），免征营业税。 计算公式=出租收入×税率。 2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等税费分别按上述营业税税额的7%, 3%, 2％等税率征收。 计算公式=营业税×税率。 3、房产税、城镇土地作用税 个人出租住房按4%的税率征收房产税，免征城镇土地作用税；个人出租非住房按12％税率征收房产税。 计算公式＝出租收入×税率； 个人出租非住房并座落在城镇土地使用税开征范围内的，应按房屋占地（含出租的院落占地）面积，依土地等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税。计算公式=占地面积×单位税额。 房产税和城镇土地使用税按年计算，分季或月征收。 土地作用税单位税额标准（略）。 4、印花税 对个人出租住房、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；出租非住房在双方签订合同时，由双方按合同规定租金金额的千分之一缴纳，不足一元的，按一元缴纳。计算公式=租金×税率。 5、个人所得税 个人出租房屋按照财产租赁所得按次征收，以一个月内取得的收入为一次。个人在房屋出租过程中缴纳的税费凭合法有效的凭证从其财产租赁收入中扣除。对能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用允许扣除，但每次扣除不得超过800元，一次扣除不完的准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。 对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。对个人出租非住房取得的所得，税率为20%。租赁所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额。 计算公式：应纳税额＝应纳税所得额× 10%（或20%）。 三、个人出租房屋月收入不满5000元的，应缴纳什么税？ 答：个人出租房屋月收入不满5000元的，不缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。 出租住房的应按4%的税率缴纳房产税，免征城镇土地使用税和印花税；出租非住房的应按规定缴纳房产税、城镇土地使用税和印花税；对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。对个人出租非住房取得的所得，税率为20%。租赁所得每次收入不超过4000元的，减除费用800元，即个人所得税＝[月租金收入－800元－相关税费-修缮费用可扣除额]×10%；月租金收入4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额，即个人所得税＝[月租金收入×（1－20%）－相关税费-修缮费用可扣除额]×10%。 四、个人承租房屋后又转租的，应缴纳什么税？ 答：个人承租房屋后又转租的，应按税法规定缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税和个人所得税，不需缴纳房产税和城镇土地使用税。 如果转租月收入不达5000元，按不达起征点的税收政策办理。 五、对个人预收的房屋租金，应如何申报缴纳营业税和个人所得税？ 答：对个人预收的一定期限的房屋租金可按租赁合同约定的期限分月计算房屋租金金额，按上述税收政策的规定区分住房和非住房进行计算缴纳营业税和个人所得税。如王某一次性收取一年出租住房的租金12000元，可将12000元分解到各月收入为1000元，不达营业税起征点，按不达起征点的税收政策处理。 六、个人出租房屋的“住房”是如何界定的？ 《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）对住房出租给予相应的税收减免优惠政策。对于“住房”的认定应按照出租房屋《房屋产权证》中“设计用途”填写的内容执行。对于“设计用途”内容为“公寓”或“商住两用”的租赁房屋，暂按照“住宅”的标准执行。对于尚未办理房屋产权证的租赁房屋，一律暂按“非住宅”征收相关税费，待房屋产权证下发后，确定属于“住宅”的，纳税人可凭相关完税证明办理退税手续。 七、承租方承担税费，如何计算税收？ 如承租方承担相关税费，要将不含税的租金收入换算成含税的租金收入后为计税依据。 《国家税务总局关于明确单位或个人为纳税义务人的劳务报酬所得代付税款计算公式的通知》（国税发[1996]161号）规定： 根据《国家税务总局关于印发征收个人所得税若干问题的规定的通知》（国