中国工业地产政策汇总2015年.pdf

VIEWPOINT VIEWPOINT 中国房地产市场 2015年第一季度 中国工业地产新常态 政策篇 VIEWPOINT 中国房地产市场 陈仲伟，特许金融分析师 执行董事，研究部中国区主管 罗瑾 高级董事，工业及物流服务部中国区主管 杨佳 副董事，研究部中国区 在经历了调整土地出让年限、强调土地节约集约利用、盘活存量土地、促进经济技术 开发区转型升级、自贸区试点拓点扩容等中央/地方政府政策的密集颁布后，年末出台 的 《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》为2014年工业地产行业接踵而至的 政策更新再添一笔。对整个工业地产行业而言，2015年已无可争议的成为政策落地、 产业调整及行业发展转型的关键一年。 在政策不断更新的大背景下，中国的制造业面临产业升级、零售消费不断变革、电子 商务行业发展持续转型，作为制造业发展实质载体的工业地产行业因此亦面临巨大的 机遇与挑战。未来中国工业地产发展将何去何从？地方政府、生产制造型企业及开发 商等利益相关方须如何应对？世邦魏理仕认为产业升级、物业形态调整及规划策略转 变已是势在必行，而规划先行及重视运营必将成为未来中国工业地产发展的新常态。 我们将发布系列报告，透过政策更新、制造业产业转型、零售行业变革等角度对上述 问题进行全面剖析。 世邦魏理仕认为，近期密集出台的政策旨在提升工业土地利用效率，强调产业结构升 级。以62号文为代表的近期政策规范和管控收紧，是新文件但非新提法，其政策立意 在于“弯道降速”而非“刹车阵痛”。展望未来，我们认为各地对中央政策的细化深 化将逐渐成为趋势，而其中对物流园区的发展规划或成为近期政策具体规范的焦点所 在。 以下呈现本系列报告的首篇 —— 政策篇。 2015年第一季度 世邦魏理仕研究部 © 2015 世邦魏理仕 | 2 VIEWPOINT 中国房地产市场 中央政策：多管齐下 将2014年称作工业地产的政策年并不为过。这一年间，为推动土地集约利用及园区产 业结构升级，以及进一步规范工业用地的使用，中央及各地方政府均密集出台文件。 在中央层面政策立意体现为规划条件、融资模式、规范税收等各方面多管齐下。 2014年5月，国土资源部颁布 《节约集约利用土地规定》，提出要优化土地利用布局， 禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、 开发区和工业园区。该规定同时提出供应工业用地时应将项目投资强度、容积率、绿 地率、非生产设施占比等纳入土地使用条件。对于现有用地，在一定条件下可以适当 提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。 2014年10月，国务院颁布 《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，赋予地方 政府依法适度举债权限，并明确要求划清政府与企业界限，政府债务只能通过政府及 其部门举借或者PPP模式来融资，不得再通过地方投融资平台进行举借。房地产方面， 对商业房地产开发等经营性项目，要求与政府脱钩，完全推向市场，债务转化为一般 企业债务。这一政策改变了此前实行“政府担保-负债经营-滚动开发”模式的资金循 环链，或令产业园区在与政府脱钩后面临相当的冲击。 2014年11月，国务院办公厅发布 《关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展 的若干意见》，明确了国家级经开区要在发展理念、兴办模式、管理方式等方面完成 “四个转变”，即由追求速度向追求质量转变，由政府主导向市场主导转变，由同质 化竞争向差异化发展转变，由硬环境见长向软环境取胜转变。并要求探索建立国家级 经开区的动态管理体系，强化约束和倒逼机制，细化监督评估工作，完善考核体系， 引导国家级经开区走质量效益型发展之路。 2014年12月，国务院出台 《国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知》 （下称“62 号文”），明确指出未经国务院批准，各部门起草其他法律、法规、规章