2--价值类型及评估方法.ppt

（四）经济性损耗及其计量 1.经济性损耗的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。 2.表现形式 ①资产利用率下降 ②资产年收益额减少 资产评估值＝重 置 成本－(A)实体性贬值 －(B)功能性贬值－(C)经济性贬值 第二章 评估的价值与方法 评估的价值 评估的基本方法 第一节 评估的价值类型 一、评估中常见的价值类型 1.公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 公开市场 价格 交易双方地位平等 有充分的时间收集信息 是理智的经济人 自愿成交 双方均是正常交易的当事人 2.投资价值（investment value） 指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值。 说明： *对不同的潜在购买者，同一资产的投资价值可能不同。 *以资产的收益能力为依据确定的评估价值。 3.账面价值（book value） 指资产的账面原值减去累计折旧后的余额。即负债后的余额（对企业而言） *资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为资产评估的依据。原因： 1.财务报告中的资产是以历史成本计价的 2.企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。 内在 价值 资产的获利能力 账面 价值 资产的创建成本 *内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投资决策时考虑的主要因素。 4.内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。 *对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的即：公允价值=内在价值 但内在价值与账面价值是不能等同的 5.重置价值（replacement value） 指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。 *一般在非市场和有限市场条件下运用。 6.在用价值（value-in-use） 指属于企业组成部分的特定资产对其所属企业能够产生的价值。 *不考虑最佳用途或资产变现所能实现的货币数量。 7.清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后以货币形式存在的余额。 *与公允市场的区别： 第一买卖双方地位不平等； 第二没有充足的时间询价。 *清算价值属于非市场价值，因此评估值低于市场价值 二 、 评估的假设 （一）交易假设 假定被评估资产处于交易之中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。 （二）公开市场假设 是对资产拟进入交易的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定性说明或限定。 *适宜做公开市场假设的资产业务要求被估资产具有通用性。 （三）继续使用假设 指资产将按现行用途继续使用，或将转换用途继续使用。 这一假设强调资产对未来的有效性。 *采用继续使用假设的条件： 第一，资产尚有剩余寿命，能满足所有者经营上期望的收益。 第二，转换用途能实现其最佳效用，转换在法律上、经济上可行。 （四）清算假设 是对资产拟进入交易的市场条件的一种假定说明或限定。 即对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。 *在清算假设前提下的资产评估结果的适用范围非常有限。 三、 评估的原则 （一）评估的工作原则 1.独立性原则 2.客观公正性原则 3.科学性原则 （二）资产评估的经济技术原则 1.预期收益原则 资产价值取决于未来。 2.供求原则 供求关系影响价值 3.替代原则 资产的价值受替代性资产的市场价值影响。 4.贡献原则 资产价值取决于其贡献。 5.评估时点原则 评估要有基准日  第二节 评估的基本方法 方法有三：成本法、比较法、收益法 成本法是指对待评资产在评估基准日复原重置 成本或更新重置成本中扣减各项损耗来确定待评资产价值的方法。 比较法又称市场法，是指通过比较待评资产与近期市场上出售的类似资产的异同并据此来确定待评资产价值的方法。 收益法是通过估算待评资产自评估基准日起未来的纯收益现值的方法。 方法一 成本法 一、成本法的基本原理 （一）成本法的理论基础 生产费用价值论——卖方市场的价值观 该观点认为资产的价值取