从地产大局面看秭归小楼市.doc

从地产大局面看秭归小楼市 永丰置业 先我们来看看08上半年全国的楼市变化： 持续低幅上涨依然是一个常态。从目前的情况看，部分一线城市已经开始出现下跌，二三线城市则仍然维持上涨的态势。在今后的半年里，全国的房价依然会维持近期这种态势，即一线城市在小幅上涨与下跌中震荡徘徊，二线三线城市则继续维持缓涨或者基本持平的态势一直到奥运会前夕，部分城市可持续到年底。总体来看，有出现“楼市拐点”的迹象。 1.从供求关系看 　　需求方面，一方面近一两年民众对于房价上涨的恐慌不仅消耗了正常的购房需求，“再涨更买不起”的恐慌性心理还提前透支了未来的很大一部分的购房需求，而07年的疯狂飙涨已经使房价远远超出了普通民众所能承受的最大极限，即使在这一时期有了刚性需求，也不得不被迫加入观望的大军。而炒房者在政策的一步步紧逼和摇摇欲坠的房价压力下，也不得不收起投资欲望，进而开始抛售手中房产。如此便出现了如今全国性的交易量大跌的景象。交易量大跌和部分城市出现的降价现象将更加坚定很大一部分购房者的观望心理——中国人有买涨不买跌的心理，3、4年都扛过来了，难道现在到了顶峰已经出现下跌苗头还去买？因此在这种心理下，全国性的交易量惨淡将是可以肯定的而且会是长期持续性的。交易量的惨淡和民众的观望心理将进一步造成部分开发商的资金链紧绷，从而促使部分开发商降价促销，而量价齐跌又会更加坚定民众观望心理，如此恶性循环，必将造成房价的全面加速下跌。这个里面还有一个重要群体将直接影响房价下跌的脚步，这群人就是炒房者。房价的上涨因为他们，房价的下降恐怕届时也离不开他们的“贡献”。楼市的山雨欲来已经使一部分明智的炒家提前甩货清仓，剩下的游戏就看谁丢盔弃甲跑得快了，跑得慢的不得不面对全线大幅套牢的命运，届时除了跳楼，似乎没有别的方式摆脱这样庞大的债务。炒房者的抛售将更加直接冲击楼市。中国到底有多少房产在炒房人手里？深圳有业内人士讲，深圳的投资性购房大约占了80%的比例！其中有个朝鲜族的炒家，手里一度握了1800多套房，其他握有几百套几十套的更是不计其数！这些人手里的房产一旦全部放出，供求关系的景象恐怕将令人瞠目结舌。 2.真正的拐点在什么时候？ 　　在下跌的过程中，可以预计的是，奥运会前应该不会出现太大的跌幅，一方面交易量急跌的惨景出现后，开发商的资金链一般都还能维持半年到一年的时间，另一方面奥运概念和热潮还可以捂一捂房价，最主要的是，如今的中国经济已经被房价彻底绑架，信贷资金大量进入房地产业，其他国民消费也随着民众口袋的严重透支而受到极大遏制，再不重拳治理，中国经济将积重难返，面临突然崩溃的危险，但因为房地产业牵涉的资金量和相关行业太大太多，过快过猛的下降对中国经济和社会稳定会造成怎样的影响和动荡，谁都无法预知，政府肯定不会在奥运会前夕冒这样的风险，因此奥运会结束后将是秋后算帐，铲除这个社会毒瘤的最佳时机。也正因为此，中国房价的真正的拐点将出现在08年末和09年初！届时究竟是缓降还是快降，下跌时间持续多少年现在则不好判断。 其次，我们再看看宜昌楼市 1.现在销售的主要楼盘： 2007年价格（元/平米） 2008年价格（元/平米） 　　CBD中央商务区 3300 5000　　　　商业步行街紫晶城 5200　　　　江山多娇2期 2400 3800　　　　　　　　锦绣天下 3300 4500　　　　　　金色海岸 精装修6200 毛坯7800　　　　廊桥水岸 3500 5100　　　　中恒.沁园春 2500 3500　　　　　　金缔华城 3800 5200　　　　亚洲广场 3800 4500　　　　英伦皇都 4500　　　　长江瑞景 3300 5000　　　　城市吉尼斯 5000　　　　金榜名苑 7200　　　　世纪阳光 2600 3800　　 　　南北天城 3000 3900 　　从全国来看，宜昌应该算是三线城市。有人说宜昌城区小，外来人口多，需求大，房价不可能降。我想说的是，如果全国房价都降，宜昌岂有独撑不降之理？除非宜昌根本就没涨过。上海南京之类的一线城市降了武汉郑州重庆必然紧跟，周边都在下降而宜昌不降甚至还凌驾于武汉房价之上，那宜昌还是人呆的地方吗？何况当夷陵区与老城区融为一体，城东生态新区靓装现世，伍家岗重新规划定位之后，宜昌的城区概念已经今非昔比了，何来城区狭小之说？因此，在即将到来的下降浪潮中，宜昌必然无法避免。 　　这里还得说下炒房人。中国现在几乎是全民炒房，我有次坐火车，一个普通的当阳某饭