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任寿根：楼市泡沫为何还没破裂 文章来源：/ 任寿根曾看到一篇关于中国楼市泡沫的分析文章，其观点是：中国楼市没有泡沫，因为既然是泡沫，一定会破掉，如果中国楼市存在泡沫，早就该破了。有时还会经常听到民众问，房价何时会跌，或者何时会大跌。时下，城镇化的话题又让人们对中国房价未来走势充满遐想。在如今论调五花八门的情形下，笔者不得不对楼市问题又说上几句。中国楼市泡沫没有破裂不是中国楼市没有泡沫的理由。中国楼市泡沫没有即时破裂有多方面原因。第一，房价涨跌首先反映的是货币关系。房价涨跌与货币多寡关系极为密切，楼市中一条普遍规律就是，当其他情况一定时，货币政策宽松，政府大量发行货币，则房价上涨，货币政策收紧，则房价下跌。中国楼市泡沫目前没有破裂的一个重要原因是：一方面中国出于刺激经济的考虑，货币政策一直处于宽松状态，另一方面以美国为首的西方国家也推行宽松货币政策。美国次贷危机、欧债危机、日本经济长期性低迷，使货币政策呈现空前放松状态，信贷放松、低利率甚至零利率负利率，导致热钱大规模流动。国内外货币政策都处于宽松状态，大量游资四处游荡，闲余资金大量、持续不断地进入中国楼市，其结果是中国楼市没有即时破裂。第二，房价涨跌反映收入分配关系。房价涨跌与居民收入分配状态同样密切相关，当一国居民收入差距大且呈现扩大化趋势时，房价呈现上涨态势。这是因为，当一部分人财富急剧增加时，他们出于财产保值增值考虑，大量购买房屋是必然选择，而当其在楼市中尝到甜头时，必然将资金继续投往楼市。中国基尼系数较大，起初富有者将资金投入楼市是为实现财产增值保值，而当房价翻了几倍时，其预料房价再跌也跌不回其成本价，故持房不抛，结果楼市泡沫一时难以破掉。第三，房价涨跌反映财政关系。房产税的存在可以增加囤房者成本，在房产税存在且税负达到一定高度时，尤其是当房产税实行累进税率且最高级次税率较高时，囤房者的成本必然增加，必然不会大量囤房。中国现行房产税制度无法增加囤房者成本，因为按现行房产税制度，自然人囤房不出租是不用交房产税的。尽管上海、重庆在推行房产税改革试点，但由于改革后的房产税覆盖面有限且税负较轻，对囤房者没有造成实质性冲击。此外，中国地方税体系没有真正按照市场经济体制要求建立，地方政府对土地财政的依赖十分强。这样，也造成楼市泡沫延时破裂。第四，房价涨跌反映社会保障关系。坦率说，中国住房保障是滞后的。我们在20世纪90年代推行住房市场化的同时，住房保障制度没有跟上，居民主要从市场购房，再加上中国房产税制度改革没有跟上，也让投机者找到投机“空隙”。尽管中国在加大保障性住房的供给力度，但供需缺口巨大，特别是东部一线人口密集城市。随着城镇化程度的提高，居民潜在住房需要量巨大，结果也必然推迟楼市泡沫破裂时间。在四种关系中，货币关系是核心，是影响房价最主要的因素。目前，楼市上述四种关系均未出现实质性或方向性改变，这是楼市泡沫延时破裂的根本原因。楼市泡沫破裂或房价大幅下挫时，就是当中国难以承受通胀，货币政策被逼收紧时。当中国出现严重通胀时，政府必然采取紧缩货币政策，如缩减信贷量、提高利率等。这时，由于房价已严重偏离其价值，严重偏离民众的一般收入水平，必然出现重挫。国内曾有种观点，寄希望于随着居民收入提高，逐步消化高房价。这种想法是不现实的，因为历史上没有任何一个国家通过居民收入提高消化楼市泡沫的例子，其症结在于泡沫下的房价已远远脱离一般居民收入水平。实际上，从历史经验看，当货币政策收紧且房地产税从严时，楼市泡沫必然破裂。随着城镇化水平的不断提高，房地产业的理性健康发展十分重要，中国应尽快处理好上述四种经济关系，让楼市健康理性发展。（作者系经济学教授）