企业主要缴纳的税种.docVIP

　【企业主要缴纳的税种】房地产开发企业经营过程所应缴纳的费用和税种以及税率 　　一、简介 　　房地产开发企业主要涉及的税费有11种： 　　营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。 　　此外还有地方教育费、河道维护费等地方性收费。 　　车船使用税等企业常规性税种没有考虑。 　　增值税等该行业偶发性税种不作考虑。 　　二、各税种介绍 　　1、营业税：按营业收入5%缴纳，当月取得的营业收入，不论是不是房价的全款都要计入应纳税所得额; 　　⑴ 税目与税率 　　营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物)两个税目，税率都是5%。 　　⑵ 特殊规定 　　转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。(《营业税暂行条例实施细则》第四条) 　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 　　以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 　　土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。 　　土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。 　　在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 　　⑶ 纳税地及纳税时间 　　纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 　　营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 　　纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 　　⑷ 抵减问题 　　单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。 　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。(《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号) 　　一、营业税 　　1、销售不动产的计税依据 　　(1)、 　　纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 　　(2)、 　　单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照本细则第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 　　(3)、 　　营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 　　纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： 　　a 　　按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; 　　b 　　按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定; 　　c 　　按下列公式核定计税价格： 　　计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率) 　　上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 　　2、其他具体规定如下： 　　(1)、 　　在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按服务业―代理业征收营业税;在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按销售不动产征收营业税;包销商将房产再次销售，对包 本文对房地产开发企业经营过程所应缴纳的费用和税种以及税率 等相关内容进行了详细的介绍。并提供专业律师进行免费法律咨询。 推荐阅读： 销商也应按销售不动产征收营业税。 　　(2)、 　　对合作建房行为应如何征收营业税 　　合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种： 　　第一种方式是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互 。具体的 方式也有以下两种： 　　a土地使用权和房屋所有权相互 ，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的