质保期内返修整改管理制度.doc

质保期内工程返修整改管理规定 1、目的 规范质保期内的工程报修整改管理，避免因处理不及时造成的业主投诉。 2、 适用范围 适用于已交房项目质保期内的工程报修整改。 3. 名词解释 3.1 质保期内开发商工程整改：指项目竣工后质保期内，在需要进行工程整改时开发商愿意承担质保责任并及时响应的工程整改项目。 3.2 质保期内无开发商工程整改：指项目竣工后质保期内，在需要进行工程整改时开发商已不存在；开发商存在但不及时响应或不愿意承担质保责任等的工程整改项目。 3.3响应及时率界定 自地产或物业公司项目部以OA或者书面直接送达等方式向开发商发出正式整改通知2日内入场整改视为及时响应；否则，视为不及时。 3.4集中返修期指集中交房后12个月内。 4、工作职责 4.1 地产工程部专业工程师 4.1.1质保期内集中返修期的业主报修由地产工程部组织整改。 4.1.2 对于质保期内集中返修期后的业主报修，配合物业对整改金额≤5000元的需整改项目协调管理，包括对整改责任界定、实施技术方案咨询及对工程量进行抽审。 4.1.3 负责金额＞5000元的需整改项目的施工协调和现场管理，包括对整改责任界定、实施技术方案审核及工程量进行复核。 4.2成本部造价工程师 4.2.1配合工程部在质保期内对开发商报修责任的协调管理（包括给开发商发出的施工整改函的协调管理），负责开发商质保金扣款台帐的登记跟踪及在运营系统中的付款办理和扣款处理。 4.2.2负责质保期内开发商响应不及时或不愿意承担责任，需另行委托开发商整改的年度协议签订，金额＞5000元的整改项目价格的报价审核、最终工程结算及财务结算办理以及付款办理。 4.3 物业公司项目部 4.3.1 配合地产工程师对质保期内集中返修期的业主报修整改的跟进和代表业主进行验收。 4.3.2质保期内集中返修期后的业主报修由物业公司项目部组织整改。 4.3.2.1负责对开发商发送施工整改函，收发文登记、发文台帐登记及发文资料的存档。 4.3.2.2 负责质保期内开发商响应不及时或不愿意承担责任的整改工程的协调和现场管理；包括对其项目实施方案、金额 ≤5000元的整改项目工程数量以及价格的审核（参照：整改项目价格参考表）和相关签证单（一单一价）的办理。 4.3.2.3 负责对工程量的审核及对需按实计算的工程数量的收方办理，工程竣工验收办理。 4.4 财务部会计 负责对开发商质保金扣款台帐相关扣款项的处理及质保金支付及扣款审核。 4.5 开发商 4.4.1 按照规定的时间及时入场整改并按期完成整改项目。 4.4.2 保持整改负责人的通讯畅通，如有变更，应在变更后2个工作日内将新的联系方式告知物业公司项目部负责人。 5、办理流程及要求 5.1 办理流程 5.2 办理要求 5.2.1 无论属于业主报修或物业提出的质量整改，在提出整改时，需对发生整改事项的责任进行确认。 5.2.2 为确保对业主报修的整改及时，物业公司项目部接到整改报修2个工作日内完成与开发商是否进场整改核实，并对开发商发工程整改确认函（详附件1）；对报修问题进行现场查看，联系整改施工单位。 5.2.3 质保期内开发商仍存在并愿意承担维保责任的工程整改由物业公司项目部直接通知开发商整改 。 5.2.4 如开发商对业主报修进场整改，但在整改完成后，业主因其经济损失提出的赔付，在确定金额后，物业公司项目部向开发商发函确认（详附件3）。 5.2.5 如报修所涉及开发商不愿进场整改，物业公司项目部应在开发商回复放弃整改的1个工作日内，将报修信息及开发商的意见按分类管理原则，将其预估金额＞5000元的整改项目，告知地产工程部专业工程师并征得同意后安排整改人员进场实施；预估金额≤5000元的整改项目，由物业安排整改人员进场实施。 5.2.6 如报修所涉及开发商不愿进场整改，在整改完成后，物业工部向开发商发函，告知相关整改产生的费用应扣除的质保金及业主赔付金额（详附件2）。 注：所有向开发商的发函，均要求用快递、传真传送。 5.2.7房屋维修或赔偿的付款处理流程： 根据维修、赔偿费用的金额大小，审批分物业、地产两个审批流程： 为确保质保期内业主报修整改及时处理，并对报修整改事项进行积累、分析，提炼现场施工管控重点，要求地产和物业公司项目部对业主报修进行完整的信息收集、记录，并每月组织报修分析会。 5.2.8 信息收集及管理要求：建立工程维修电子文档管理文件夹及纸质档案盒，收集工程维修电子、纸质资料。电子及纸质文档文件夹设置原则： 一级 文件夹 二级 文件夹 三级文件夹 备注 文档要求 01项目 01楼栋 01与开发商往来函件 包含对开发商第一次、第二次发函及开发商复函 对施工单位发函要求用特快专递 对开发商发函的电子、纸质文档 如开发商有复函，则需复函的扫描