结构融资评价标准.doc

资金业务评价标准 一、概述： 为了明确对一笔具体的资金业务进行评价具体包括的评价板块及内容，针对这些评价板块和内容进行评价应采用的评价方法和对应的标准，以及资金业务评价标准的使用规范，指导相关职能正确对资金业务进行评价，特制定本文件。 二、具体内容： （一）资金业务评价标准及评价方式： I、主体资格评价 评价及了解的内容 评价标准 评价方式 备注 客户主体资格合法性评价 具备独立法人资格 查验客户的工商营业执照、组织机构代码证、国税和地税的税务登记证、公司章程、法定代表人证明书等证照，确定是否在有效期内。 针对我公司的产品对象多为房地产开发企业，应查验客户是否具备有效的房地产经营开发资质。 客户经营管理水平 暂不设定限制性标准，但须对客户的经营管理水平作出定性评价 通过对客户的开发经历、公司组织结构、公司是否有明确的战略定位和中长期战略规划、领导人素质、经营理念以及公司相关人员素质进行综合评价 可以通过和领导人接触、基础信息及公开信息的收集，以及行业内的评价进行分析 客户开发项目评价 暂不设定限制性标准，但须对客户开发项目（含土地储备）是否具备较为乐观的市场前景和盈利空间逐一作出定性评价。 通过对客户正在开发和计划开发项目和土地储备从市场定位、区域市场现状、客户成本、市场策略等综合评价客户开发项目的盈利空间和市场前景 客户中长期价值评价 暂不设定限制性标准，但须对客户对公司而言是否具备中长期价值作出定性评价。 通过对客户经营发展策略、经营管理水平和土地储备、项目开发计划进行分析，综合判断客户是否对公司具有中长期价值 II、第二还款能力评价（抵押物） A：抵押物为国土使用权 评价及了解的内容 评价标准 评价方式 备注 1、抵押物取得方式 以出让方式取得 通过查验《国有土地使用证》及《国有土地使用权出让合同》确认 2、抵押物使用性质 ①住宅用地；②商业用地；③住宅兼商业；④商业兼住宅； 通过查验《国有土地使用证》确认 3、抵押物所属地 在“028”区域，且所属地的国土局能够办理抵押登记。 查验《国有土地使用证》并实地勘察以落实所属地及具体位置；在所属地的国土局落实可以办理抵押登记。 确定是否能够办理抵押登记可以在业务实施时落实 4、抵押物权属状况 ①已取得《国有土地使用证》并付清国土使用权出让的相关费用 查验《国有土地使用证》、《国有土地使用权出让合同》和付费凭据进行确认。 ②处于未设定抵押状态 查验《国有土地使用证》记事栏的抵押事宜记录情况，必要时可到国土局查证进行确认。 ③客户认同就拟抵押的国土使用权在登记机关办理抵押登记手续 与客户沟通落实 5、抵押物现状 原则上应为净地（已完成拆迁，尚未开始施工），并且客户承诺未经我公司书面同意，不能对抵押土地进行开发。 实地勘察、了解抵押物状况，并进行确认 6、抵押物的价值 （1）实际取得价格 无限制性标准 查验所有权人取得国土使用权的出让合同和付费凭据，以付费凭据的数值为准。 可作为评估市场价值的参考依据 （2）评估报告反映的评估价值 无限制性标准 以评估报告反映的数值为准 仅作为评估市场价值的参考依据,如通过拍卖和挂牌方式取得且登记机关在办理抵押登记时不要求提供评估报告的可不对该项目进行评价 （2）具备可变现性的市场价值 至少相当于担保金额的(借款合同所反应的本金金额)1.6倍 结合国土使用权的实际取得价格和评估价值及国土使用权自身具体情况[包括国土座落位置、国土使用权类型、国土面积、使用权总年限及剩余年限、国土规划情况（具体规划指标，包括规划建筑面积、容积率、绿化率等）、周边环境（政府部门对所在区域的总体规划、交通情况、基础设施建设等）、国土现状、基准地价、类似土地的成交价格等]并在必要情况下参考专业机构（如与公司关系较好的房地产开发商等）的意见后进行估价。 市场价值的评估结论可以按以下两种方式进行展示: 1、不低于 万元； 2、在 万元至 万元之间 第二还款能力综合评价 上述所有项目均符合对应标准的视为具备现实有保障的第二还款能力。任何可能造成其中某项内容不符合对应标准的因素即为风险所在。 通过综合以上各项具体评价结果得出结论 B：抵押物为期房 评价及了解的内容 评价标准 评价方式 备注 1、抵押物的使用性质 开发项目必须为下列３种之一为：①住房；②商业用房（包括写字间和商铺）；③商住楼（住房、商业用房兼容） 查验《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》进行确认。 2、抵押物所属地 开发项目在“028”区域，且所属地的房产管理局产权监理处能办理预售商品房的备案登记手续。 查验《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程