美国房价到底有多高.doc

美国房价到底有多高？(2008-04-05 08:58:42) 杂谈? 不久前，我在自己的博客上贴出《一年收入能在美国买什么房子》一文，两天多的时间引来三十六万的访问量。因为文中提及在美国的不少地区普通老百姓靠一两年的家庭收入就能买栋房子的事实，引起许多网友的炮轰，太平洋两岸的中国人都加入了争论。特别是一些住在美国或在美国有实际生活经验的人，更是现身说法、口诛笔伐、甚至有破口大骂者，指责我误导国人。自然也有许多人出来为我辩护。如今在我的博客上围绕美国房价的辩论还在继续。 ? 中国人围绕着美国的房价吵成这样，多少有些匪宜所思。不过细想一下也并非没有理由。毕竟美国是世界最大的发达国家，是中国赶超的目标。美国人的生活水平是什么，中国人希望参照。另外，房价关系民生非常密切， [纽约曼哈顿,一套公寓的平均价格达到一百六十万美元.上面组图上这套仅一百三十平米左右的公寓,售价竟达三百一十多万.但到了俄亥俄州的Toledo,则是另一番惊人的房价.下面组图中的破败的独居,面积和上面的曼哈顿公寓基本同样的面积,售价居然只有四千美元.按20%交八百块的首付,三十年贷款,一个月支付十九美元!] ? 一谈房价，就触动了许多人的神经。其实，这场辩论，多少象是1959年美国的副总统尼克松和苏联领导人赫鲁晓夫著名的“厨房辩论”的继续。当时美国正在莫斯科开展览会，其中展示了牧场式的独居住宅，里面的厨房被眼花缭乱的现代家电装备齐全，让苏联观众看得目瞪口呆。苏联媒体则讥讽这种房子如同印度十七世纪的皇家建筑泰姬陵，根本不是普通老百姓住的。尼克松则反驳说：“购买这样一栋房子，每月的分期付款只需要一百美元，完全在一个普通的美国钢铁工人家庭的支付能力之内。”这就引发了他和前来参观的赫鲁晓夫在这一住房模型的厨房中关于两国老百姓生活孰优孰劣的世纪辩论。如今我们冷静地看，至少在上个世纪后半段，尼克松的话基本符合事实。 ???? ? [1959年的厨房辩论] 那么，如今尼克松的话还是不是事实呢？我不妨作一个简单的澄清：美国地域广阔，经济多元，房价千差万别。美国有平均房价上百万美元的地方，当然让一般老百姓望尘莫及。如今的次级贷款危机，更突显了房价不能承受之重。但是，美国也确实有大量的地方，中等房价不过几万或十几万。为了避免公说公有理、婆说婆有理，我不妨就全美的平均水平陈述几个基本事实。 ? 第一，2008年二月美国独居现房的中等价格是十九万多美元。所谓中等价格，就是市场上有一半的房子在此价格之上，另一半在此价格之下。 第二，美国独居的平均面积在2004年（最近的数据）为2349平方英尺，相当于两百一十八平米左右。 第三，2006年美国中等家庭年收入四万八千多美元。 第四，美国有房地产税。但二十万的房子，一年税金大致为两千左右，根据地域而有所不同。 [有位朋友住在印地安纳州的著名理工名校普度的边上,常嘲笑我住在波士顿当房奴,不如他那里过普通美国人的神仙日子.我上网一查房价,原来如此!下面的组图,是一套一百三十平米多的独居,售价仅十一万多美元] [右面这套,不足九万] [下面这套二十七万多,四百多平米] 也就是说，一般的美国人，大致四年的税前收入可以购买一栋两百多平米的独居。这也毫不奇怪，在相当一些便宜的地区，一两年的收入确实可以购买一栋独居。这样的地方也未必就人迹罕至或者犯罪率奇高。 ? 还必须说明，以上的房价，是在房价连续非理性地上涨后的结果。如今房价回落，但以美国人的传统标准还是太贵，买房比租房的开支大得多。所以有些专家估计，这样的房价维持不住，还会继续下跌。比如，美林预测在未来两年，房价会下跌20-25%。高盛则预测今年房价下跌10-12%，明年继续下跌。根据这样的预测，美国的中等房价可能跌到十六万左右的水平甚至更低。《美国新闻与世界报道》的主编Mortimer B.Zuckerman不久前撰文指出，美国传统的房价，是家庭收入的2.8倍，现在则高达3.9倍，这就构成了房地产泡沫。这一泡沫的破灭，意味着美国的房价向传统的标准回归。以现在的收入水平，这个传统标准是中等房价十五万以下。 ? 我对美国房价回落到传统标准并不乐观。毕竟美国人口上涨颇快，从长时段看住房需求很大。不过，房价关系到老百姓的基本生活质量。如果在房子上花钱太多，就没有余力在其他方面消费，谈不上生活水平的提高。所以，经过调整，美国的中等房价估计会维持在中等家庭收入的3到3.5倍之间。中国还是发展中国家，加上土地资源稀缺，不可能达到这样的标准。老百姓为房价的付出就比例而言自然要高一些。但是，房价如果超出普通百姓家庭年收入的七、八倍甚至十倍以上，民生困顿、怨声载道也就毫不奇怪了。