翠海花园项目分析与项目定位报告.doc

一、前言 本部分是在前期市场调查分析的基础上，结合项目的总体评析和市场需求，提出有针对性的物业定位和市场定位建议，旨在提高本项目的物业竞争力，并为发展商及设计公司提供参考意见。 内容包括： 前言 项目分析 项目概况 区域状况简析 区域优劣势分析 项目优劣势分析 市场机会与压力分析 项目总结 项目定位 物业定位 物业档次 个性定位 建筑风格建议 装修标准建议 小区配套建议 物业管理建议 市场定位 目标客户群分析 客户定位 二、项目分析 1．项目概况 翠海花园位于福田区农科中心的北部，西临老北环路，北靠莲花西路，东面为农科中心规划中的植物公园，南面为深圳市高级中学，北面为规划中的国际网球中心。 本项目占地43247.8平方米，总建筑面积为178740平方米，其中住宅为166300平方米，商业面积为9440平方米，幼儿园面积为3000平方米，建筑容积率为4.13，建筑覆盖率为30.5%，总户数为1678户。项目用地呈“ ”形，建筑沿边缘分布，用地中间为2万多平方米的中心庭园。 小区由5栋14层的小高层，4栋18层的小高层住宅和4栋35层的高层住宅围合而成，其中设有17878平方米的地下一层，二层的车库。十四层的小高层住宅位于南侧，底层局部架空，标准层为一梯四户的单元住宅，顶层为复式单元。十八层的小高层住宅位于北侧，底层设大堂及四个单元住宅，标准层为一梯六户的单元住宅，顶层为复式单元。三十五层的高层住宅，一~二层为局部架空和商场，蝶形平面的标准层为一梯八户的单元住宅，“干”形平面的标准层为一梯七户的单元住宅。户型有两房两厅，三房两厅，四房两厅（三厅），五房三厅和七房三厅，户型面积从61平方米至240平方米不等。 本项目已在今年八月全面动工，开发期为1.5~2.5年，分两期开发，首期在2000年底入伙。 2．区域状况简析 农科片区位于福田中心区西北部，香蜜湖的西侧，属于福田中心区的二级辐射区，片区南临深南大道，北靠莲花西路和老北环路，东侧为香蜜路，西侧为农林路，片区的规划以住宅、科研为主，兼有商业、文体、办公等多种功能的综合性居住区。 农科中心毗邻福田中心区，片区大，环境优美。按照片区的用地规划情况来看，大致可沿农园林分为两大组团，东侧主要为科研、绿化用地，西侧为住宅用地，整体用地具有容积率低、建筑密度低的特点。从目前现状来看，农科中心处于开发和待开发的阶段，居住条件尚未成熟，社区的配套设施和交通状况仍需较大的改善。 3．区域优劣势分析 区域优势分析： 地理位置优越 随着福田中心区的建设和房地产开发西移的趋势，其周边的地块自然地随之水涨船高。农科中心毗邻福田中心区，属中心区的二级辐射地带，并有城市的主干道——深南大道把农科中心与福田中心区紧密地连接在一起。 交通便利 农科中心由三条城市干道贯穿，即深南大道、莲花西路和红荔西路，并且拟建中的地铁一期工程的一号线途经农科中心，具有地铁沿线片区的优势。从农科中心到福田中心区仅需十分钟，抵达罗湖商业中心区也只需二十五分钟左右。 区内环境优美 农科中心的自然景观和人文景观都较丰富，不仅拥有43万平方米的植物公园、花卉园地，还有观光农场、霸王农庄、名人俱乐部的娱乐设施。区内风景倚丽、空气清新，且住宅密度低，其整体居住环境远远好于繁华的福田中心区和罗湖区。 周边环境好 农科中心东侧为深圳十景之一的香蜜湖度假村以及深圳水上世界，东南面有著名的深圳高尔夫俱乐部，东北侧的山姆会员店，北侧为绵延起伏的安托山脉，周边苍绿环绕。而且，农科中心紧邻南山华侨城的众多人文景观（锦绣中华、民俗村、世界之窗、欢乐谷等）。 社区氛围格调高尚 农科中心是以住宅、科研为主的高尚综合居住区，区域内不但有农科中心植物公园、香蜜湖等两大自然景观，还有霸王农庄、名人俱乐部等休闲设施，附近还有德国德式堡和国际网球中心等娱乐设施。区内新开发的楼盘多为高档次的物业，高尚社区的氛围逐步显现。 文化氛围浓厚 农科中心是市内重要的科研基地，区内知名学校林立，如深圳市高级中学、深南中学、东方英文书院等。同时，高档次的文化、娱乐设施较全，文化气氛浓郁，整体文化素质相对于相邻片区较高。农科中心的文化氛围将会吸引更多追求高素质生活以及一大批望子成龙的客户。 区域劣势分析： 片区属开发区，居住气氛淡薄 从农科中心的房地产开发进程来看，前期主要有香荔花园一期、二期，多为多层住宅，中期主要有东海花园（一期）。目前，片区的居住密度较低，社区的配套设施严重不足，影响了整体的居住环境。 社区配套设施不足 农科中心区处于开发建设阶段决定了片区的配套设施不足的状况。农科中心的教育机构、医疗卫生部门、文娱康体设施均不能满足社区居住人员的需要，面临着很大的改善空间，各种设施的