南京水游城项目考察报告.doc

南京水游城项目考察报告 篇一：南京水游城调研报告 南京水游城调研报告 南京水游城是一个大型综合性商业项目，建筑面积16.7万平方米，位于健康路和中华路交叉路口、夫子庙商圈核心地段，距离南京商业集群新街口2公里，处在城市中心轴线上，属于南京5分钟都市生活圈繁荣核心地带。“水游城”是以流动的水为主体，营造的一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化等为一体的休闲购物主题公园。其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店，业态以时尚、新潮为主流；一流的院线影城；餐饮包括异国风情美食街，大型特色餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅地方以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。本文主要从水游城的运营模式和独特的设计理念，以及所存在的相关问题方面做初步的研究。 1水游城的运营模式 水游城的定位是“主题性景观购物公园”，在满足消费者一站式需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的演出活动，不断更新消费空间、让消费者甚至不以消费为目的来水游城，而是把这里当成消磨时间、休闲娱乐的好地方。 以社会性的公共活动，如新闻发布会、晚会等取代常规的商业促销活动，博取顾客认同感和归属感。通过不同主题活动、今日庆典、环境、舞台等的不同保持新鲜感，打造一个“永不落幕的都市剧场”。 中央舞台几乎每天都有艺人进行表演，消费者不需要买票就能观赏节目。 水游城的中央舞台，视角无盲点。游客可随意从任何一层、多角度地进行围观。 2独特的设计理念 水游城的主入口，它在外立面的处理上采用了大量的布色材料，外墙色调以暖橙色作主打，雨林迷彩作辅墙，使整个建筑体散发出一种热烈，欢快的气息。同时，设计者在这里采取了曲面与斜面结合的手法非常值得称道，它是使建筑体从根本上脱离“呆板、冷淡”的关键因素。另外，值得注意的是，水游城本身并没有让过多的广告破坏墙面的整体效果，适度的传达出了内部商业信息。将水游城与上海普通商厦的外观对比，我们很直观的就能感觉到谁更能吸引你。 次入口的帆船透明外装饰使辅楼显得非常别致与钢琴键花式的内立面相配合，使整个建筑群在激情奔放之外，增添了一缕神秘于超现代的感觉。水游城的内部的中庭是镂空天球还有广告墙，是商业与建筑美学的结合看似简单的天空求解决了商业场所采光与遮雨两大要求，同时透露着巨大的“少壮派”气质。”“突兀”的广告窗，这种创意，不仅点缀了环境，还为商家创造了吸引消费者的特别途径。 水在哪里？水游城的真正内涵 宽8米，长260米的人工景观运河是水游城的建筑组织轴线，但水游城的水，不仅仅是液态的水，有的人认为，实际上水游城并没有太多的水，然而当你置身水游城由不得不承认，自己完全是融入了一座水的城市。 1、有限的水体，最大的辐射面。有限的水在水游城被运用到了极致，前面我们提到水游城并没有太多可利用的线程水景资源。同时，它既不是一个公园，也不是一座游乐场，而是一个以商业租金为目的的购业务中心，就是在这样一种纯商业目的的购物中心，无论你站在那一层的主力店铺前，你俯首便可见水。有限的水贯穿着整个商业建筑群，由于极限模式的通透空间设计，无论何处，我都能感受到水气扑面的清爽体验。 2、绿化、喷泉、舞台，这里的水能说话，静态的水并不稀奇，但是能够让水实实在在地带来绿叶的气息和商业的互动，就困难得多。但，水游城的水是会说话的。 3、感受水的心情。水，实际上代表的是一种放松，欢乐的心态。无处不在的绿色，优雅靓丽的休息场所，承载着这一内涵，置身其中，让人自觉成为了都市新贵的代言人。 平面扭曲，更多的商业价值 购物中心说到底是一种资产，它成功与否的判断标准最终应回归到商业价值上。夫子庙周边商铺的价格在8元/天，而水游城的租金每天每平米要15-16元/天，与新街口黄金商铺的价格相当，难道老练的商家都突然变成了任宰的羔羊了么？当然，事出有因。 1、更多的“好”铺位。从商业经营角度讲，好的铺位就是那些位于流线中心，到达率高的商铺，水游城在设计上充分考虑到这一点，它完全摆脱了传统的中琅+边廊的做法，将一个开放的购物空间搬到了内室。支持这一想法的设计包括丰富而柔和的内部照明，良好的采光，富有变化的室内空间。 2、更大的出样面。简而言之，就是透视。在店铺的形式上水游城并没有刻意地遵循矩形形态，而是使它呈现出多边形和多棱角的状态，配合以透明的材质，使出样面大大增加。需要特别提示的是，其实大多数零售商家并不需要特别规划的经营空间。 3、更流畅的内部动线，水游城的“游购”最终是由一条条通道所贯穿起来，它的每一组商业板块或者“内街”的入口必然与其它板块的出口相连，形成一个没有拐角和尽头的循环空间。 4地下空间的释放。通常情况下，地下空间的商用物业处于最低端的位置，人流到达率低，消费环境压抑。但是，水游城的这个方面创造的前所未有的突破。 3存在的不足 1辅通道