南部县,房地产商.doc

南部县,房地产商 篇一：南部县的总体房地产发展情况及市场调查总结 南部县的总体房地产发展情况及市场调查总结 南部县在2010年4月，经四川省人民政府批准，将原南隆镇辖区范围原东城、南城、西城和北城办事处改设为滨江街道办事处、蜀北街道办事处，保留南隆镇建制，南隆镇现辖原金星、枣儿办事处范围，镇政府办公地设在金星场镇。2010年7月9日，调整方案正式实施。至此，南部县共有72个乡镇、2个街道办事处。 南部县全县常住人口为929923人，全县户籍人口为1312216人。全县常住人口中共有家庭户318322户，家庭户人口为898600人，平均每个家庭户的人口为2.82人，全县常住人口中，0-14岁人口为183003，占19.68%；15-64岁人口为621638人，占66.85%；65岁及以上人口为125282人，占13.47%。与第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1157559人相比，十年共减少227636人，减少19.67%，年平均减少2.17%。但是，2006年人口增长速度上升，全县总人口126.20万人，其出生率、死亡率、自然增长率分别为9.3%、3.2%、 6.1%。2007年全县人口增加到127.57万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.4%、6.0%、6.4%。2008年增至129.04万, 其出生率、死亡率、自然增长率分别为12.5%、3.3%、 9.2%。至今南部县户籍人口增长为1312216人。 受国家宏观调控政策的影响，2011年以来，我国房地产市场出现明显变化。交易量下降，房价下跌、打折优惠等字眼时常见诸媒体。这些信息反映出来的直接结果，就是老百姓的购房欲望明显降低，“买涨不买跌”的心理导致部分有购房需求的人群也持币观望。 对于未来房地产价格的走势，我认为，主要会受几个方面的影响。一是宏观走势。房地产市场与宏观经济密切相关，如果宏观经济形势趋稳，预计未来一年内房地产市场将会结束调整，并逐渐回暖。二是地方政府政策。房地产投资占全社会固定资产投资约20%，与地方经济密切相关。因此，不少地方已相继出台针对房地产市场的保护性政策措施，着力于房地产市场的理性回归和稳定发展。三是宏观调控政策。政策的走向必将是影响未来房价走势的又一重要因素。四是心理预期的变化。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下，短期内，心理预期将在一定程度上决定市场的走势。但从长期趋势看，整个社会对住房的需求是刚性的，这是房地产市场继续保持稳定发展的不竭动力。就南部县来看，1至7月，商品房销售量同比去年锐减50%左右，二手房交易也明显减少。而房价走势基本平稳，但普遍呈现出有价无市的现状。据了解，依据南部县目前房地产发展势头，南部县2011年的房地产业开发投资将达到6亿元以上，房屋销售面积将达到30万平方米左右。 未来南部的房屋销售趋势，也必将在国家大气候和宏观调整的影响下起伏，从长期趋势看，成交量会逐步放大，房价走势稳中有升。其主要原因，一是南部属中小城市，受国家大政策调控，也会受到一定的影响；二是我县住房的刚性需求仍然很大。随着城市化进程 的加快，农村人口将大量进城。同时，“80后”结婚、“90后”和其他人员进城务工、经商、办企业，预计每年新增城市人口10000人左右，这些新增城市人群，对住房的需求是必然的，也是刚性的；三是一部分乡镇干部职工和场镇居民，也有定居县城的需求；四是城市居民置业升级的需求会日益显现。随着人们收入水平的提高和消费升级换代，5年内，南部县城市人均住房建筑面积将由2007年的31平方米达到34.75平方米。到2012年，我县城市人口将达到21万。依此推算，未来5年内，我县新增城市人口住房需求量和城市人口逐年达标需求量之总和可达到205万平方米。潜在的住房需求，必将在宏观调控尾期日益显现，成交量逐步放大。而房地产销售价格，也将因为房地产上游产品价格的传导和需求量的转旺，而呈现出小幅攀升的趋势。同时，随着城市经济的发展、城市人口的扩容和商贸经济的繁荣，一些个体工商户和经济条件较好的家庭，也将选择投资购买商品营业房，由此拉动新一轮商品营业房的价格上扬。 未来南部发展的区域，由于新政府建立、使用以及奥体中心建设，区府对面步行街与奥体中心的连接使南部西沿线形成未来城市商业中心。因此，在南部县持币观望的人群里大多数都选择在区府附近购房，说明南部西沿线应该是南部未来发展的方向。 根据南部县人口数据分析： 在本县130万人口当中，有近90万户人家，城市户口21万人。不排除非城市户口人数和外来人口在南部县城居住人口，估算在40万左右，按照南部人口分户比例2.87人来估算，南部县城约12万户（不排除1个家庭多套住房），现阶段南部住房大约在10万套住房。目前的发展趋势来看，加上南部县在建安置房2