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商业地产与人气 (4500字) 人气 人气，人气，还是人气。只有解决了人气，特别是区域人气，才能实现持续经营、持续旺场。 由于受到土地资源的限制，许多大型商业地产项目都是在城乡结合部或者新城区进行开发。而离开了城市中心区，商业项目遭遇的不仅仅是“地段瓶颈”，更重要的是缺乏有效的人流保障。 目前，大多数的开发商总是就项目而项目，为商业地产而商业地产，欠缺必要的整体开发战略和运作策略。最终，往往陷入割裂项目与区域发展的关系的误区。 单纯的一个购物中心或商业地产项目并不能成为人气中心。而缺乏了有效的人流，对商家而言也就没有了消费的客源保证，经营难以维持。 那么，如何解决商业地产项目的人气问题？ 指望商户去找客人是不行的。那么就需要进行一些SP活动： 1、会议（meeting andConventions）； 2、折价券（occupying）； 3、印刷品（printing）及视听、杂项； 4、推广广告空间（promotion advertisingspace）； 5、广告信函（direct mail）； 6、POP（店头）陈列（point of purchsing dis-play）； 7、商展及展示（trade shows andexhibits）； 8、赠品及激励（premirmsand incentives）。 当然，如果能把客户资源再利用起来，效果将会更好，商业物业也可以充当资源整合者的角色。很多开发商都愿意招国美、家乐福、沃尔玛这样的品牌店，因为他们有非常好的客户资源。 对于新开发的商业物业如何聚拢人气，尽早达到盈亏平衡点，那么首先要有资金的考虑，要租还是要售，出售项目的经营难度很大；第二是有没有专业能力去招商；第三是经营阶段如何营造人气。 赚了钱的商户是会配合管理团队做SP的，但是当赚不了钱的时候难以协调，所以不要考虑培训商户去运作SP，而是先让每个商户兜里都有钱。 等协调难度小了以后，就要换租，把不适合的租户清理掉。东方广场刚开始出租率不到80%，档次也不是很高，后来把一些国际品牌引进来，把档次不匹配的清理掉。商业是动态调整的过程，要保有这个阶段最有活力的租户，品牌需要更迭。 短视的行为必将断送商业地产项目。开发商业地产项目时，首先必须在意识上和资金上有充足的长线准备。另外，还必须突破商业地产的局限，将项目放到区域的发展高度，以城市运营的策略进行运作，打造一个小型的城市，一个新的城市中心，或新城市中心的超级复合体、区域核，最终构建一个新的城市中心体，为商业地产项目找到一个可持续发展的人气平台。 商圈 几乎所有与商业沾亲带故的行业或名词中，总是能看到“商圈”这个概念。 广义上的商圈，指的是城市商业集中形成的一个地理范畴，通常城市中心的商业区，由一些不同类别的商业建设聚集在一起，便形成城市黄金商圈、核心商圈，又因为这类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志，是城市消费水平的指南针，是城市社会面貌和经济面貌的综合体现，此核心商圈又被称为形象商圈，代表所在城市的整体形象。相比较而言，地处城市特别是中心或城市次中心，由某类品牌或某种商品聚合不同业态、不同业种的商圈，称之为次商圈，在次商圈是由餐饮、休闲等业种聚会而成的商圈，被称为特色商圈。在城市的居住区，原来作为公共设施、商业配套聚会而成的商圈，其主要功能是满足社区居民生活需求，因此这个商圈被称为功能商圈。 链接：2006商业地产十大语录 潘石屹（SOHO中国有限公司董事长）：2006年市场上的商业地产供应进一步减少，在商业上任何简单的学习和模仿都会导致失败。 任志强（华远集团总裁）：2006年的商业地产尚处于发展与格局调整的进程之中。 陈智（铜锣湾集团总裁）：2006年商业地产越来越专业化。 周湘辉（庄胜房地产公司总经理）：2006年，宏观调控对于商业地产开发的冲击更大。 柳宗仁（西安润德房地产开发有限责任公司董事长、总经理）：2006年是理性的一年。 巴曙松（国务院发展研究中心金融研究所副所长）：商业地产今后的发展主题将是在平稳增长中伴随着剧烈的结构调整。 何红光（中国房地产业协会中国房地产资讯网理事长、中华分时度假机构总裁）：2006年将成为“中国旅游地产元年”。 李文杰（中原地产总经理）：2006年商铺价格仍会增长。 张国正（戴德梁行执行董事上海公司总经理）：2006年转折的一年。 张璋（北京同世飞天商业顾问机构董事长）：2006 商业地产：痛苦，理性，专业。 2006商业地产