商业地产公司上市策略.doc

商业地产公司上市策略 王世渝：商业地产企业上市策略 王世渝：各位来宾大家早上好！今天我可以在这里见到很多的老朋友，大家在一起很开心。最近几年我接触房地产的投资融资的项目比较多，但前两年包括去年，从04、05年以来，更多地是讲一些关于房地产的各种各样的一些融资模式、融资工具。大家也知道，我在国内是比较早地倡导中国开发REITs这样的金融产品的，从04年我们开始向市场包括向各级政府部门呼吁建立REITs市场以来，到现在为止没有实质性的突破。所以中国的REITs市场到现在也没有说什么时候来开展这样的一个迹象。包括后来中国房地产住宅商会李会长也一起来呼吁，到现在为止也没有一种突破的迹象。 什么原因呢？我觉得还是中国政府对于怎么样利用资本市场、怎么样利用金融市场跟我们的产业接轨，可能还得有一个逐渐逐渐从低级市场再走到高级市场去的一个过程。所以我觉得中国真正要开展利用REITs这样一个金融产品来进入到房地产市场，确实还有一个过程。但是我相信，中国这个REITs是迟早会建立起来的。像王永平秘书长他们也是后来从专业的角度，总行业管理的角度认识到REITs这样一个金融产品、金融工具，对于我们这个房地产，特别是是对商业地产的意义以后，他们也都在呼吁。 所以我到今天也是认为，房地产投资信托基金，REITs这样一个独立的市场、公开的市场对房地产特别是商业地产来讲，他是金融跟房地产结合最佳的一个产品。大家不要以为现在资本市场股票市场好的，大家就一窝蜂都去看到股票市场，但是直到今天，我认为过去我们跟莲花信托李小东也作过一些探讨，他们也作过一些专门的比较，拿股票上市和REITs上市，从商业地产的角度来讲，拿REITs和股票来讲，REITs应该比股票更有优势。今天由于中国REITs市场直到今天我们也看不到他什么时候建立起来的一个前兆，我就觉得今天我们应该给大家介绍一下，我们的地产，特别是地产行业这个相关的企业，当然也包括我们的商业地产的在座各位，怎么能够跟今天最热闹的资本市场相结合。所以今天我给大家来讲讲这个话题。这个话题是老调重弹了，我在十多年前在很多地方演讲的主题更多地是讲怎么样帮助大家上市，因为我自己的经历是从1991年就开始涉足资本市场，到今天已经十六、七年时间了，最早期我们股票市场刚刚建立的时候，我们最开始的是一些九十年代初期的一些股票市场的情况。我做的最后的一个上市公司大约是在1999年，我的个人经历里面，99年做最后一个上市公司的上市，2000年做了一两个公司到海外上市。 我最近这两年在香港招股的一个国内的公司，他在国内招股上市就是谭木匠，一个做梳子的企业，他在2000年的时候找到我，说想要跟资本市场接轨，因为他也不懂得说要去上市。我自己也感到很纳闷，做梳子的企业怎么能够跟资本市场接轨？我开始不理他的，我都不知道。因为我2000年在筹备中国创业板，很多工作准备得差不多了，准备是2000年国庆节以后创业板就挂牌了交易了，谁知道国庆节一过朱镕基总理突然来了一个急刹车：创业板上市停止。到现在也还没有开起来。 当时七年前谭木匠找到我以后，用了七年的时间，怎么样把这样一个做梳子的企业怎么样培养一个可以在香港上市的公司，这两天正在招股，马上挂牌了。上市情况异常地好，在香港的市场平均市盈率不过是20来个市场，现在他招股价就达到了30倍市盈率，这市我们用7年时间培育的一个公司上市。他本来是想做国内上市，创业板不开了做不成，A股市场 又达不到。后来又经过了资本市场5、6年的慢慢熊途，直到今年才慢慢恢复起来。我们是从去年始又把重心放到A股市场。因为我一直是做一级市场的。2001年以后进入德鲁系跟着他一起从他最辉煌的时候怎么样走到最后，然后做房地产不动产金融。 现在中国资本市场最艰难的一段日子过去的，现在这个市场又开始恢复了他的生机，对于我来说我是做一级市场的，我大约在2005年底、2006年初的时候，在重庆帮助重庆商界杂志的朋友，给他们整个机构作培训的时候，我就给大家预测。我说从2006年开始，中国的股票市场完成了股权分置改革，中国资本市场真正的历史性机会就会到来。当时我们估计的，因为专业人士往往估计是比较保守的，我当时估计我说2007年至少会到达3千点的水平，我说2006年初遇车，我说2007年年底以后完成股权分置改革以后至少达到3000点的水平，但是这个市场远远超出了我们的估计。说明现在中国资本市场的力量，确实跟10年前股权分置改革以前是大不一样了，这个市场也说明我们真正的到达了一个中国历史上资本市场最好的时期，这个时期会持续多长？有的人炒股票的比较关心这个。我们更多地关心，我们讲资本市场是培育企业的，资本市场一个很大的功能是培育企业，这个培育企业的最佳时机会持续多久？这跟我们今天的讲的内容非常有关。