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商业地产前期定位 (2500字) 商业地产经营奥妙在市场定位 曾经是赚钱机器的商业地产，现在让发展商爱恨交加。爱的是，只要投资得当，商业地产就是一棵摇钱树；恨的是，一旦失手，发展商极可能血本无归，从此一蹶不振。 软肋：没有一招制胜的神话 据相关资料显示，至2006年，全国在建或待建的商业地产面积就有1500多万平方米之多，专家因此指出，不要指望商业地产是摇钱树，只要先期投入足够的资本，后期就能坐等收钱，远非那么简单。相对于住宅来说，商业地产涉及到的很多方面使其变数无常，发展商只有抛弃急功近利的心态，静等长线钓大鱼。 商业地产开发是一种建立在多种专业平台上运作的地产开发项目，它除了要熟悉地产行业的运作规律，还要对零售业也非常了解，需要对消费者行为有着深度的认识。 零售业有别于生产制造业，它面对整个供应链中的最后一个环节——消费者。因此，商业地产营造的不仅仅是一个购物场所，更是居民生活的一部分；影响最终消费者行为的因素包罗万象，其中既有社会和经济环境，也有生活习惯和人文风俗。与其他行业相比，零售业的竞争则非常接近完全竞争，一招制胜的可能性非常小。它是一个非常注重细节的行业。运做商业地产是一个系统工程，我们谈论一个运作成功的商业地产项目时，往往将他们的成功归结于一 两个突出的原因，而忽视了经营者在各方面的精雕细凿。 首先商业地产的开发是一个长线投资，追求的是长线、稳定的收益，发展商要具备将所开发物业的全部或部分作为优良资产进行长期经营的心态，也只有这样才拥有了将项目做好的源动力；其次在项目的前期，就要聘请专业公司共同参与商业项目运作。只有专门从事商业地产研究或经营管理的公司才会与优秀的商业规划企业一同为项目精心的规划、设计以及项目的定位。 商业地产的开发，发展商一定做好聘请或自行组建专业商业物业管理公司进行长期的商场管理的思想准备，专业细致的经营管理是商业物业的核心竞争力所在，零售的管理包括运营、推广、店面管理、客户服务等几个方面，这些才是见真功夫的地方。 奥妙：准确的市场定位 商业地产也并非一般的住宅写字楼类房产项目。眼下诸多地产开发商经过了近几年来房地产市场的洗炼，也有了初步的认识：商业地产的开发，在项目投入的资金大部分得到回收的前提下，也要留部分物业作为资产运作，作为公司的长期效益资产。 商业地产项目的开发要达到这一目标，首先应该意识和尊重商业地产的运作特性。一个商业项目销售完成，发展商的使命并没完成，还要考虑最终经营者是否能有经营利润。根据既定的项目商业经营理念、合理的前期规划设计、精心的市场推广策划、圆满的商家招商、成功的商业营运，才能成功运作商业 地产项目的开发。只有如此才能吸引到消费者的注意力，他们才能去消费，商家有钱赚，才交得起租金，投资者才能有回报，达到三赢的完美结果。 值得提倡的是，开发商都能自始至终坚持贯彻一个商业经营概念，利用项目的优势因素，提升物业价值，这也是商业地产运作的奥妙之处。深圳中信城市广场就是一个成功的范例。反之，就算拥有地理位臵的先天优势，没有准确市场定位，也会成为令人挽惜的商业地产项目，深圳部分商业商圈就有不少经营达不到预期的案例。 商铺投资 商圈分析 ? 一.商圈形态 商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种： ——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。 ——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。 ——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。 ——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外来人口多、消费水准较高等。 ——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。 二.商圈的确定 对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。 但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流