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商业地产营销.模式浅析 加博友 关注他 必威体育精装版日志 ? ? ? ? ? 商业步行街的发展特点 中国商业房地产过量开发 风 ? 善于想象 如何规划购物中心商业业态 (转)如何提高商业地产整体价 博主推荐 相关日志 随机阅读 ? 豁胖二人转第十三集：最后的处子之身，荣耀还是归属？ ? ? 艾路明：中国需要管理创新 ? ? ? 筷子 持社成立啟 [转载]从多金到多毛──论亦舒笔下男子形象之变迁 首页推荐 ? ? ? ? ? ? 无奈剩女选择了出家 公鼠的眼泪居然是催情剂 中国父母把女儿逼成剩女 不可思议的人类十大超能力 江青一生中最漂亮的照片 更多gt;gt; 商业地产营销.模式浅析 一、商业地产销售模式 目前北京市场商业销售,开发商重视统一经营,采取带租约销售、售后回购等模式。商业的统一经营管理可以取得最佳的收益,统一经营是对业主负责,同时也是今年乃至未来发展 的主流皱势。只要商业经营的好,收益就是稳定的。 模式1 先有租约后销售 新中关的开发商推出的首层商铺在销售时采取地下商铺的拍卖方式。选择拍卖方式的主要原因是,看重旺铺的买家多,增加了销售价格的不确定性,以拍卖方式竞争购得更为合理。 新中关推出的地上部分商铺采取带租约销售模式,向投资人承诺前三年每年9%的租金回报。而且,这一模式是由开发商先和租赁方签署赁协议,然后进行销售,从而减少商铺销售后的不确定因素,降低投资人风险。统一招租可以避免零散出租造成的互相压价,也可以控制租赁的节奏。同时,新中关的商业部成立业主主委会,业主按持有物业比例投标,全体业主必 须遵守统一经营管理的原则。 带租约出售商铺实质上是售后反租的改良,开发商按照经营面积整体商业物业进行划分, 然后先招租招商,继而根据租金再进行出售。 带租约出售方式对业态规划、业态组织要求较高,由于划分面积较大,相对于小产权分割商铺,买家可以更清晰地了解到购买单位租约合同以及经营状况。对于带租约出售的商铺 而言,由于租约先行,物业条件显得至关重要。 模式2 地产quot;类信托quot; 同样采取统一经营管理,以出售方式销售商铺的中关村科贸电子城,推出了地产quot;类信托quot;产品,即把6层1万平方的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售,单位出售价7万元,并且在四年合同到期后必须由开发商回购。对于这一创新的销售手段,运行还算比较顺利,现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念,扩大该类产品的认知程度,并银行进行合作, 加入银行的理财计划,通过金融机构的介入为类信托产品增信。 地产quot;类信托quot;产品与带租约销售两者各有优势。带租约销售的模式要求项目定位准确, 今后的经营班子过硬。 模式3 包租返利 位于海-图书城原址的综合商业项目第三极,对商铺部分采用的是10年包租,每年返利10%的经营手段。对于包租返利的经营模式,把包租返利作为销售的主要卖点,在一定程度上可能会误导投资人,同时也可能会淡化产品自身的优点与特长,从长远来看,这也脱离了房地 产行业做好产品本身的实质。 此外,大钟寺广场经过必威体育精装版调查,在地下增加一层(7万平方米),目前总体建筑面积已经 达到43万平方米,该项目将采取自持和销售并举的模式。 模式4 小产权分割商铺销售 韩SHOW开发商将四层商铺划分为10-20平方米小商铺进行销售,并承诺提供三年租金(租金为商铺购房合同总价款的10%)给业主。小产权分割商铺的特点在于产权和经营权的分离,这意味着投资者在购买了商铺之后,成为该商铺的业主。但投资者无需插手商铺的经营管理或者转租,只需与发展商签订合同,将商铺交由发展商统一经营管理,业主既可根据与发展商的合同约定,坐等回报,或者共同承担风险。对于发展商而言,面积分得越小就越有利于迅速回笼资金,但对于投资者来说,产权面积分的越散,后续经营越难以保证,投资风险也在无形之中增大了。小产权分割商铺投资成本低,适宜中小投资者,但面积并非越小越好。投资带 租约商铺风险相对较小,但合同也应详细约定后期租赁内容。 二、商业地产的经营模式 商业地产的经营没收是开发商比较关心的,不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、尚圈,如何在多种经营模式中选者合适的模式往往是开发商很关注的问题。以下将对常 用的几种地产商业模式的适用范围及其优缺点进行分析。 整体租赁是指开发商