商业地产运营成功关键因素.doc

商业地产运营成功关键因素 商业地产运营成功关键因素 一个成功商业地产发展模式为品牌化、模式化、资产化；一个商业地产如何运营成功？有哪些关键因素？ 一、学会融资。 规避风险，资本运作。新型商业物业开业之后都必然经历一个从亏损到盈利的养铺过程。如果商业定位不准确、商业人气很淡，就势必造成投资的风险，为规避风险， 一是商业和地产在开发初期牵手商业，形成地产大鳄+商业巨头的商业地产开发模式，引起了众多企业和消费者的关注。只有商业和地产的有机结合，才能支持商业地产健康发展。二是先融资后投资。商业地产的投资特点：如果你把市场投资起来，从初期到旺盛期五年是不可少的，在中国商业地产的融资渠道很单调，所以在项目立项的时候就开始融资。第一是卖掉一部分，边卖边开发，这是一个融资渠道。第二利用一些商业机构和商业地产代理机构和施工企业的合作，转嫁一部分风险。同时根据融资的情况来决定投资的额度和投资的速度。 三是业态组合规避风险。前期规划业态是商业地产成功操作的基础，只有良好的规划才能保证日后不会出现同质化经营。要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险 二、建立复合型商业运作模式。 商业运营模式从传统的单一批发模式发展为批零兼营的新型、综合性运营模式。尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局去推动物业市场化，一是要充分的规划好各业态之间的在一个市场中的比例。二是所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心； 三是特色定位。因为项目的定位是开发的前提；特色是可以体现在很多方面的，比如业态与档次的结合、业态创新、多业态综合、业态与文化的结合等等。 三、建筑风格的良好合理设计(商业规划一定要在建筑规划之前完成）。 由于国内建筑设计界没有现代零售业态卖场的设计规范与施工标准，国内的许多开发商在产品规划过程中，往往缺乏与零售商充分的前期沟通合作，许多大型商用物业存在设计硬伤，如物业净空层高偏低，楼面荷载力不够，货梯不够吨位，未考虑自动斜行电梯安装位等等，以致众多商用物业根本无从谈起商业空间与实际经营需求的匹配了。建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做 休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。 四、专业的统一管理；提升商业价值。 为解决环保、治安、运营等各项问题，建立市场统一的整体VI形象，包括统一市场整体经营理念，市场内外导示系统及场内外宣传等；统一的经营布局如市场各楼层及平层不同区域，由物管根据不同业态业种特性加以有机规划组合。统一的营销策划包括全年节假日、重大节庆日、行业旺、淡季营销推广活动的统一策划与组织，广告宣传及内外整体气氛的营造；统一物业管理包括市场的公共区域及交易环境秩序维持，治安防范、消防安全等；统一公共区域环境美化布置，清洁保洁及绿化养护；统一设备、设施的维护管理。 五、建立电子商务平台；实现线上线下互动。 互联网电子商务的开放性、辐射力、低成本、高效率的特点，买卖双方在网上直接交易，缩短了供求之间的距离，使交易范围急剧放大；大量减少中间环节，降低销售成本和购买成本。充分发挥这种新型的贸易形式所具有的价值，促使高速发展的市场经营与信息化结合起来，以信息化带动整体运营体系，发挥网络平台优势，实现市场最终的跨越式发展。在业态、经营形式上互补互动，形成国际国内、网上网下良性循环的交易大平台。良好的物流系统 顺畅物流交通体系，统一到位的商业管理，为市民和商家营造了一个舒适、现代的采购空间，创造了理想的一站式批发零售中心。