商品房报建图纸於实际不符,房地产商怎麼办-.doc

商品房报建图纸於实际不符,房地产商怎麼办? 篇一：房地产项目报建15个潜规则 房地产项目报建15个潜规则 1.土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，这几样东西领取的先后顺序非常有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上写明土地用途及年限。 但在现实中，这个想法只能是理想状态。首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，土地出让金是已经交了，剩下的事情规划部门得给我搞定。 2.项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一 个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。 立项主要考察的是项目的投资额及可行性。可行性现在各地由于市场经济的深度不同，所以管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。 不过上有政策下有对策，我如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。 3.总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，看起来很简单，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。比如这个小区是1万平方米，3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这个计算应该是没有争议了。但是3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。那么，2000平方米到底算不算建筑基底？之所以限制建筑密度，无非就是为了保证绿化，保障居民的休闲空间。现在虽然是在地面上建了东西，但都是绿化，绿化、休闲空间没有减少，2000平方米不能算在建筑密度里面。空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻研。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。但实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积，还是一直到周边道路的道路中线去？根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。 其他譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一来，小区绿化基本就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格的设计要求的，个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。 审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2-3个月，往往都要和规划部门反复修改才能通得过。 4.管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的几率是一样的，就跟击鼓传花似的，一轮到就死。 管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。 管线综合所有的线，都得从外面引进来，跟外面有个接口。但是外面预留的接口经常会变。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。 还有高压电线的接入口，一开始说得好