投资计划书研究报告.doc

投资计划书研究报告 投资计划书研究报告 1.项目背景 顶琇国际城市由武汉乾敬置业发展有限公司在新华西片区开发的第二个顶琇系城市中心精品生活社区，项目整体以“新华西 快城心 慢生活的定位占据二环线旁核心地段门户，倾力打造”新华西 幸福一生 一生之城“理念。项目位于发展大道唐家墩，紧邻机场二通道姑嫂树高架，拥地铁6、10号线，网格式立体交通便捷通达武汉三镇。项目由A、B、C三大组团构成，其中A组团由2栋48层超高层住宅，B、C组团为高层住宅及酒店式公寓组成。 2.项目概况 区 县江汉 所属商圈汉口核心 占地面积56711平方米 开 盘2014年9月21日 入 住待定 建筑面积393955平方米 产权年限70年 建筑类别超高层 总 户 数846 装修情况毛坯 物 业 费2.8元/平方米·月 绿 化 率 30%[关于绿化率] 规划建设的绿化面积与规划建设用地面积的比值。一般情况下绿化率越高相对舒适度越高。 容 积 率 5.68[关于容积率] 总建筑面积与用地面积的比值。一般情况，容积率越低的项目相对舒适度越高。 开 发 商:武汉乾敬置业发展有限公司 售楼地址:发展大道唐家墩国美电器旁 3．市场分析 通过市场调查分析和比较分析,综合考虑影响项目价值各项因素,基于中国房地产指数系统样本,分别运用市场比较法、成本法典型投资分析法综合测评项目市场价格。 ② 市场比较法测评项目价格为：9828元/平方米 ② 成本法测评项目价格为 ：9164元/平方米 ③ 典型投资收益法测算项目价格为： 9105元/平方米 综合当前是非常现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的2015年1月测评价格为10800元/平方米 4.规划要点 地理位置: 顶琇国际城项目位于武汉市发展大道与唐家墩路交汇处（马场二路东侧、京广铁路走廊南侧）。交通四通八达，且武汉的地铁线路齐聚于此。四周环境优美，交通便利。 户型特点：主力户型以中小面积二居房为主，全部为毛坯设计，其中85平米2室2厅1卫户型，整体呈全南向，两卧室均朝阳，舒适度较高，阳台与客厅相连，生活方便且显大气，厨房采用L型操作台更加便捷实用；次卧和厨房局均有小阳台设计，生活更有品质。 周边配套：项目周边有武汉沃尔玛马场角店，武商量贩港澳超市店，万达广场，中百超市新华路店购物可谓是十分方便。周边还有新时代幼儿园，新概念幼儿园，北湖小学，唐家墩小学，先锋中学，十九中等学校，从这看来教育设施十分完善。周边还有中国建设银行，招商银行，中国农业银行，中国工商银行，金融行业十分繁荣。还有像十一医院这类大型医院。总体而言，项目周边教育、商业、银行、医院等配套相对较完善。 交通配套:武汉市发展大道与唐家墩交汇处。周围更有24路公交车经过。可谓是武汉三镇没有你去不了的地方。 5.开发计划 (一)武汉市宏观经济环境分析 （1）武汉市在近些年，整体经济发展稳定，不断发挥着九省通衢的优势地位，不断有外商在将各种企业入驻武汉，经济发展态势良好，不断的刺激着经济发展，也刺激着大量工薪一族的涌入和定居，为房地产的发展提供了一个良好的环境。 （2）在武汉近些年的整体经济不断发展，人均收入也在不断地增加，城镇人均可支配收入的不断提高，对不动产的消费和投资欲望都不断膨胀，因而不断地刺激着个各阶层人的购房等基本或投资需求。 （二）房地产宏观政策 （1）宏观政策：国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“提高存款准备金率”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨;更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难。 （2）武汉地区政策：①武汉市楼市“限”字当道。限购，省会居民早听沟通第三套住房，即本地居民家庭禁购第三套住房、外地人需提供一年以上纳税证明或社保证明最多购买一套住房。限价，房价增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。限贷，二套房首付提高至60%，武汉首套房贷利率最高上浮30%②强保障，严责问，双管齐下严控楼市，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，并且控制商品房、强化保障房，促成地产双轨制的健康发展。 （三）武汉区域市场分析 武汉位于江汉平原东部，东端在新洲区柳河乡将军山，西端为蔡甸区成功乡窑湾村，南端在江夏区湖泗乡刘均堡村，北