卖方对不动产权利瑕疵有无担保义务.PDF

法2015年11月 苑 案例• Laws 卖方对不动产权利瑕疵有无担保义务 案 例 2012年6月，北京市民李某以47万元购买了焦某一套即将拆迁的6平方米平房，因登记手续被冻结， 双方约定李某直接与房屋征收事务中心（以下简称征收中心）签订征收补偿安置协议。李某支付房款47 万元后，双方到征收中心由李某作为被拆迁人签订了补偿安置协议。2014年10月，征收中心函告李某， 因上述房屋所有权证无效，已签补偿安置协议作废。李某随后将焦某诉至人民法院，要求解除房屋买 卖合同，返还购房款及利息。一审法院经审理查明，诉争房屋是胡某（已因诈骗罪于2014年7月被判刑） 为骗取拆迁款将一处房屋违法拆分成7份后出售，通过伪造法院判决书方式过户给焦某等人。因房屋产 权证无效，双方买卖合同的目的已无法实现，故判决：解除双方的房屋买卖合同，焦某返还购房款47万 元并赔偿利息损失。焦某不服一审判决，以房产证真实有效、善意第三人、房屋所有权已转移等理由 向中级人民法院提起上诉。 疑 惑 1.房屋买卖合同履行后能否解除？ 2.善意第三人的利益如何保护？ 本案涉及三个法律关系：焦某 本案中，焦某与李某之间的房 的问题，涉及另外两个法律关系， 与李某的房屋买卖关系、 焦某 与 屋买卖合同系双方真实意思表示， 即焦某是 否为善意 第三人、 是 否 胡某的房屋买 卖关系、 焦某 与征 合法有 效。 但 是， 因未办理 转 移 享 有补 偿安置资格。关于 善意第 地中心的补偿安置关系。本案争议 登记手续， 诉 争房屋 所有 权并未 三人的合法权 益 保 护，《 物 权法》 焦点为焦某 与李某的买卖合同应 发 生物 权变动，征 地 拆 迁期间冻 第 106 条 规 定， 除 法 律另有 规 定 否解除。 结登记 和征收 机构的确认并不能 外， 符 合下 列情 形的， 受 让 人 取 根 据《 合 同 法 》 第 94 条、 第 替代 不动产 转移 登记，从法律上 得 该 不 动 产 或 者 动 产 的 所有 权： 150 条等规定，当事人一方不履行 讲，本合同并未履行完毕。同时， 受让人受让该不动产或者 动产时 合同义务或 者履 行合同义务不 符 焦 某 作为出卖 人， 负有承担出卖 是 善 意 的； 以合 理 的 价 格 转 让； 合 约 定 的， 应 当 承 担 继 续 履 行、 房屋权 利瑕 疵 担保的义 务， 由于 转 让的不动产或者 动产依照法律 采取补救措施或者赔偿损失等违 该房屋权利存 在明显瑕 疵， 房屋 规定 应当登记的已经 登记， 不需 约 责 任； 合同解 除后， 已 经 履 行 买 卖合 同的目的已无 法实 现。 因 要 登记的已经交付 给受 让 人。本 的，根据履行情况和合同性质，当 此， 二审法 院认 为， 所有 权 权 利 案中， 焦 某 如果能 够证明在 购 买 事人可以要求恢复原状、采取其他 瑕疵担保 是一种无 过失 责任，卖 房 屋 时 并 不 知 道 胡 某 的 违 法 行 补救措施，并有权要求赔偿损失； 方不能以 不知情而主 张 免责， 焦 为， 可以 通 过请求确 认善意 第三 出卖的标的物，应当属于出卖人所 某 未 尽到瑕疵担保责任 是导致合 人取得上 述 房屋 所有权，在依 法 有或者出卖人有权处分，除法律另 同目的不能实现的直 接 原因。 该 确 认 房屋 所有 权 后， 可以再向征 有规定的外，出卖人就交付的标的 合 同 应 当 予 以 解 除， 随 后 判 决： 地中心主 张其合法的补 偿安置 主 物，负有保证第三人不得向买受人 驳回上诉，维持原判。 体资格。 主张任何权利的义务等。