不动产统一登记房地一体数据库结构探索20150402.doc

不动产统一登记房地一体数据库结构探索 摘 要 为适用目前房地合一化管理的趋势，本文对不动产统一登记房地一体数据结构进行了探索，在以房地一体等原则下，综合考虑数据结构影响因素，提出以房屋土地产权证关联宗地、房产、权利人，即保持原本数据结构，又实现三者相互关联关系。 关键字 房地一体；宗地；房产；数据库结构 一、背景 自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》的实施，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了各类规定。不动产物权包括所有权、用益物权与担保物权。从法理上看，用益物权与担保物权是以所有权为基础的，所以不动产（物权）的统一登记必须先明确所有权的统一登记，且用益物权和担保物权的登记必须在此基础上来开展，而土地是不动产的基础，因此不动产统一登记需以土地所有权登记为基础[1]。为了更好的实施条例，全国各地正在如火如荼的开展实施房地统一工作，无锡市在《不动产登记暂行条例》和《无锡市房屋登记技术规范》的基础上，成立锡市滨湖区农村宅基地、农房统一登记领导小组，积极开展不动产统一登记房地一体工作。虽然目前可以进行一系列的管理工作，但是由于部门分工、数据格式的限制及其各部门独立的管理方式，存在数据管理被割裂的情况。本文将对不动产统一登记房地一体数据库结构进行探索，建立真正意义上的房地合一的数据库，可对土地和房屋的图形数据和相关属性信息进行统一存储和管理，可对土地和房屋的开发和使用实现全过程的跟踪、记录和管理，可在现有图形数据的基础上建立户、房屋和宗地之间的关联，实现由宗地→房屋→户→人，人→户→房屋→宗地的双向查询与检索。这样可更好的执行条例，规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护房屋权利人的合法权益。 二、目标和原则 不动产统一登记房地一体数据库结构探索的主要目标为建立不动产统一登记、查询、共享等相适应的数据库。在数据库设计时遵循房地合一原则、依法原则、申请原则、审查原则、公示原则等进行设计。[2]-[5] 依法原则指我国实行的房地产权登记要依据现行的法律、法规。房地产权人维护自己的利益要依据法律法规条款；房地产权登记工作人员在执行公务时，也要依据法律法规来规范自己的行为；申请原则指房地产权人要求政府房地产权登记部门保护自己的合法权益时要有明确的意思表示，即提出房地产权登记的申请。审查原则指房地产权登记是一项严肃的法律行为，必须严格审查。房地产权登记规定的审查有三个层次；一是初审，由房地产权登记工作负责；二是审核，由房地产权管理部门负责；三是批准，由政府负责。不经过审查的房地产权不能登记。对于房地产权变更或注销登记，如果不需要政府审批的，可以直接由房地产权登记部门直接对房地产权的变动事实予以确认。公示原则含义指房地产权登记具有广泛的社会性和可信性。 三、影响数据库结构的重要因素 1、地籍和房产数据结构不一致 房产管理的主要业务涉及房产的初始登记、变更登记、房产交易、转让、抵押、查封以及房产租赁、预售和发证等，地籍管理的主要业务有土地调查、土地登记、土地统计等[6]。当前，在大多数地区住房交易中，房屋产权证的“土地情况”一栏，或不载明土地使用性质，或土地使用面积、土地使用期限不清。二者数据并没有相结合。地籍数据结构以地籍号加共用宗号为唯一标识，但是房产数据结构中以房产证为唯一标识。 2、整理的内容 目前房产数据与国土数据只在业务的处理流程上存在顺序关系，而在真正的图形、属性数据并没有真正的“房地一体”。房屋与宗地的分离给维护数据一致性存在很大的弊端，真正实现“房地一体”不只需要考虑后期工作的开展，也需包括前期历史数据的整合。 房地一体化，首先需要良好的数据结构，将其数据进行关联，能通过唯一值相互查找。 地形图中包含的要素有：（1）测量控制点；（2）居民地和恒栅；（3）工矿建（构）筑物及其他设施；（4）交通及附属设施；（5）管线及附属设施；（6）水系及附属设施；（7）境界；（8）地貌和土质；（9）植被；（10）注记［7-8］ 地籍图中包含的要素除地形图中的要素（1）、（3）至（6）、（10），还有界址点、界址线及有关界线；地块利用分类及代码；房屋、房屋结构及附属设施[7]。 房产平面图（包含房产分幅平面图、房产分丘平面图、房屋分层分户平面图）所包含的要素有：（1）控制点；（2）界址点、界址线、行政境界；（3）房屋、房屋结构及附属设施；（4）房屋产权；（5）房屋用途及用地分类；（6）房产数字注记（幢号、门牌号、建成年代等；（7）文字注记（地名、行政机构名等）［9］。 由以上各图件要素可以看到地形图、地籍图和房产图在城市基础地理数据方面的内容基本上是一致的，只是地籍图与房产图增加地籍与房产的专题内容（如宗地、丘、房屋幢号），而城市中的宗地和丘是一致的，反映土地的权属范围和界线。合理的数据结构设计，可完全实现三图的统一